8建设用地管理法规本章内容8.1土地制度改革综述据悉，2003年开展了全国土地核查，这是建国以来第三轮土地规划工作的开端，将为出台新的土地政策做铺垫。新的土地政策将涉及三大方面，出台《土地利用规划条例》；重新修订《土地管理法》；对国土资源管理体系将实行垂直管理。为了尽快改变土地被滥用的局面，中央决定通过制定相应法规改变各省国土部门管理结构来实现对土地供应规划的控制。8.2土地征用制度由建设单位持国务院主管部门或县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请，由县级以上人民政府审查核批。外国使领馆、国际组织、中外合资建设项目需要使用集体土地的，由中国政府主管部门根据有关法律法规的规定向所在地省级人民政府土地管理部门提出征用土地的申请，报省级人民政府批准。新《土地法》第44条规定：“建设占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地审批手续。”省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设的项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。新《土地法》第44条第2款、第3款规定以外建设项目占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征用下列土地的由国务院批准：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的；(3)其他土地超过70公顷的。征用上述以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。1.土地补偿费(1)征用耕地的土地补偿费按该耕地被征用前3年的平均产值的6至10倍计算；(2)征用其他土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。2.附着物、青苗补偿费(1)被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；(2)征用城市郊区菜地，建设单位还应当按照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金。安置补助费以征地范围内的人均占有土地数量来计算。土地补偿费和安置补偿费不足以使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补助费。《房地产管理法》第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”划拨行为的主体是作为土地所有者的国家，划拨行为的客体是国有土地使用权。土地使用权划拨有两种形式。第一种形式是对集体土地的划拨，第二种形式是将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用。下列建设用地的土地使用权，确属必要，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1.国家机关用地和军事用地2.城市基础设施用地和公益事业用地3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地8.3土地使用权的出让从这个法律概念可以看出土地使用权出让具有以下四个特征：(1)土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为；(2)土地使用权出让是有期限的；(3)土地使用权出让是有偿的；(4)土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。1.土地使用权出让的范围①土地使用权出让的地域范围。②土地使用权出让的土地范围为城市规划范围内的国有土地，城市规划范围内的集体所有土地，必须先依法征用转为国有土地后方可出让。③土地使用权出让的建设项目范围是除可以由政府划拨外的其他建设项目都应采取有偿出让方式供地。2.土地使用权出让的批准权限土地使用权出让的批准，应该符合国家新《土地法》的规定，对出让农用地的，各级人民政府不能越级审批。在审批过程中，必须对出让方案所涉及的出让地块的用途、年限和其他条件等一并进行审查。出让方案应由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。3.土地使用权出让的宏观调控和微观管理国家对各级人民政府出让的土地实行总量控制，并且制定了一些宏观调控和微观管理措施。《房地产管理法》规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”土地使用权出让方式，是指