2013年4月杭州商品房市场研究报告2013-05-0216:52来源：透明售房市场研究院核心提要：市区（含萧、余）新建商品房签约量为8761套，成交量维持稳定。其中，主城区新建商品房签约量为4443套，依然延续3月的热度。市区高端楼盘精装楼盘占比较大，推高整体均价。开盘量创历史同期新高，市区推盘量相比3月下降约10.8%。市场供需两旺，库存量有所上升。刚需房源80-90方小户型签约量占比过半，改善成交增加。4月1日，杭州“国五条”细则落地，与全国绝大多数城市一样，都并未严格执行“20%个税”，因此，市场并没有出现此前市场所预想中的冰冻现象。4月受到杭州5月1日将被列入房产税试点城市的传言影响，新房市场赶末班车的现象再度上演，甚至有部分楼盘为避房产税连夜开盘。如果说3月新建商品房签约激增是对“国五条”的规避，那么当细则落地之后，市场的反应就是明显的：郊区增加，主城稳定。杭州主城区签约量为4443套，签约量保持稳定，商品房市场仍呈现出供需两旺的局面。市区新建商品房签约量保持稳定增长据透明售房市场研究院统计，4月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为8761套，其中主城区4443套，余杭区2729套，萧山区1589套。4月市区新建商品房签约量同比2012年4月的6902套，增加了1859套。图1历年4月杭州新建商品房签约量对比图4月市区新建商品房签约量较2013年3月8473套，增加288套。主城区签约4443套，较3月减少312套。图2近6月杭州新建商品房签约量对比图市区新建商品房签约均价出现明显上涨4月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约均价为18369元/平方米，其中主城区新建商品房签约均价为22788元/平方米，余杭区新建商品房签约均价为12038元/平方米，萧山区新建商品房签约均价为17752元/平方米。4月杭州市区新建商品房签约均价相比2013年3月17104元/平方米，环比上涨7.4%。4月杭州主城区新建商品房签约均价相比2013年3月20728元/平方米，环比上涨9.9%。图3近6月杭州新建商品房签约均价走势图4月，高端楼盘和精装楼盘签约占比较大，推高杭州商品房签约均价。主城区签约均价排名前十的楼盘皆在两万元以上，排名前三位的楼盘均价更在四万以上，这些高端楼盘精装楼盘的集中推出，会明显推高4月杭州新建商品房的签约均价。开盘量创历史同期新高市区推盘量相比3月下降10.8%4月杭州市区新建商品房新增批准预售共11576套，其中，新建商品住宅新增批准预售10506套。主城区新建商品房新增批准预售共4820套，其中，新建商品住宅新增批准预售4026套。另外，据透明售房市场研究院统计，4月杭州市区开盘楼盘共有44个，其中主城区开盘楼盘共有27个，创历史同期新高。图4历年4月杭州新建商品房开盘量对比图4月杭州市区开盘楼盘共推出房源5560套，相比3月6232套推盘房源量下降约10.8%。其中主城区开盘楼盘共推出房源2795套，相比3月3824套推盘房源量下降26.9%。依然以刚需楼盘和小户型房源为主。依然以已开老盘加推房源为主导，首开楼盘只有3个，占比不到7%。据透明售房市场研究院对44个开盘楼盘开发商的抽样调查显示，由于杭州试点房产税等传言影响，大部分开发商对未来预期仍不确定，早销、快销、多销依旧是普遍共识和选择。市场供需两旺库存量稳中有升截止4月30日杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源为86503套，其中主城区新建商品房可售房源为44205套，余杭区新建商品房可售房源为27520套，萧山区新建商品房可售房源为14788套。截止4月30日杭州市区新建商品房可售房源与2013年3月的84089套相比，增加2414套。其中，主城区新建商品房可售房源与2013年3月的44283套相比，减少78套。图5近6月杭州新建商品房可售房源对比图从近四年的4月数据看，开发商保持推盘热情，存量房再创历史同期新高。但在次贷危机之后，杭州新建商品房历年4月去化率基本保持在百分之五十之间，说明市场呈现供需两旺的态势，新增可售房源可以稳定的被市场消化，楼市经济保持良性增长。图6历年4月杭州新建商品房可售房源对比图小户型低总价刚需房源依然是需求热点从2013年4月新建商品住宅的签约面积分布分析，签约量最集中的依然是80-90平方米的小户型房源，签约1998套，占总量的59.93%，占比有所下降；其次是120-144平方米的大户型房源，签约508套，占总量的15.24%。由于70、90政策的影响，市场的总供给以90平方米的小户型房源为主，所以一直占据较大成交比重；同期，可以看到3月、4月144-180平方米的改善型房源签约量都维持在300套以上，可见改善性户型的