杭州迪加广告2010年8月同方·春江燕语营销思路初探天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632前言首先非常感谢贵司对迪加机构的信任，使我们有机会就同方·春江燕语项目提供我们的策划思考和推广思路。本建议书为我司根据该项目特点，结合我们在多年的服务过程中对高端产品的认知，尤其是我司核心团队人员在桐庐多年居一线的操盘经验，所提出的针对项目下阶段的策划思考和客户拓展的服务思路架构。迪加核心团队曾在绿城集团的营销策划、广告表现、销售管理等各个环节有过多年的实践，绿城集团打造高品质人居的企业理念，使我们团队对高端产品的营造和销售有着深刻的认识??近几年来，除绿城集团以外，雨润集团、三盛集团、宝业集团、华宇集团等多家上市企业均与我司有着深入的合作，如果有机会能与贵司合作，也将是我们的荣幸，我们相信迪加有能力通过细致、专业的工作，为项目规避风险、创造更多价值提供有效的服务。现我司对春江燕语项目的营销思考就此展开，请贵司各位领导指正！关于别墅市场背景天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632目前，杭州别墅主要分布在之江、银湖、青山湖、湘湖、西溪闲林、小和山、良渚等七大板块以及拥有少量高端公寓的中心城区。其中之江区块是杭州较早的别墅区块，发展较为成熟；西溪闲林、小和山板块是近几年逐渐崛起的别墅开发热门区块；而银湖板块是前几年较热门的区块，区块内部分别墅项目甚至成为杭州别墅开发的典范之作，具有较高的性价比；青山湖、湘湖区块凭借得天独厚的自然资源，正迅速成长为受市场追捧的别墅圣地。购买别墅的客户主要以度假功能为主，很大一部分企业购买的还兼备商务接待功能，其次，有一部分客户购买近郊别墅起到第一居所的功能。而从国家明令限制别墅土地投放以后，投资客也开始把目光瞄准到了别墅物业，别墅项目作为一项高投资和回报率的产品受到此类人群的亲睐。区域代表别墅项目主要有：之江板块：西湖阳明谷、九树公寓（类归于别墅）、赞成岭上、新帝郎郡；银湖板块：金都富春山居、五月香山、九龙一号、三江鸣翠蓝湾、九龙山庄、上林湖、大有清竹蓝庭、云山水居、富春·红郡青山湖板块：青山湖81号、中都·青山湖畔、湖光山社、锦绣钱塘、绿城西子青山湖玫瑰园、大华·西野风韵、同人山庄、青城山语间、金基·青云山居；湘湖板块：宋城·地中海别墅、奥兰多小镇、通和·南岸花城、天地墅园、绿城西子·郁金香岸、天乐云都；西溪闲林板块：大华·西溪风情、盛世嘉园、留庄、坤和·和家园、青枫墅园、坤和西溪里、绿城桃花源、瑞城、竹海水韵、西溪山庄、百家乐·西园、华元·和庄、西溪锦园、溪上凤庭、新湖·果岭；小和山板块：绿野春天、中能浪漫和山、九月森林；良渚板块：阳光天际、新湖香格里拉。总所周知，上述板块别墅的高价格，很多项目已经成为杭州别墅价格的标杆，而且很多项目的客群已经完全超出了杭州的范畴，它们吸引了长三角，以及国内外众多具有相当实力的高端客户。杭州别墅的高价格迫使部分杭州别墅需求者选择于郊区购买别墅。而杭州周边优美的自然环境也为打造别墅板块提供了先决条件。经过近年的发展，已经形成了临安青山湖、千岛湖和桐庐等几个大杭州郊区别墅板块。上述板块均以山水资源为依托，依靠便利的城市交通吸引主城区客户购买作为第二居所或度假居所，且较主城近郊别墅板块有着较大的价格优势吸引着客户的目光。因此：青山湖、千岛湖、桐庐等区块的别墅有着良好的市场前景。天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632别墅开发特点：1、别墅楼盘开发数量和规模最为集中；2、单价与总价的价格水平较主城区相对较低；3、拥有不可多得的青山湖自然生态资源。?随着杭徽高速的通车及02省道改善，无论从距离还是环境上来看，相对其他板块都有较强的价格优势，综合性价比高，吸引了大批人群。?湖区东侧主要面向杭州市场，杭州城西集中了很多具有相当实力的购买着，他们离青山湖很近，因此这部分人群成为青山湖客群的重要组成。湖区西侧则吸引了不少当地客户，目标客群主要为企业管理层、私营业主、高级知识分子等。?区域代表楼盘有：绿城西子青山湖玫瑰园、青山湖81号、中都·青山湖畔、湖光山社、同人山庄、青城山语间、金基·青云山居等临安青山湖板块千岛湖板块