天津市XX花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目可行性研究报告天津XX国际酒店集团有限公司二00九年十月目录项目概况项目背景可行性研究报告编制依据项目名称项目界址规模及内容建设方基本情况投资环境分析天津市房地产整体形势项目周边房地产整体形势项目竞争力分析（SWOT分析）优势分析劣势分析机会分析威胁分析项目定位形象定位功能定位项目开发条件自然条件项目市政配套条件规划方案规划原则总体规划方案项目开发运作模式开发方案建设进度项目开发管理项目出让方式项目机构投资估算及资金筹措投资估算投资计划资金筹措还款来源及计划融资风险的防范及还款保证措施本项目经济效益分析风险定性分析风险定量分析项目风险分析盈利能力分析偿债能力分析结论项目概况一、项目背景2005年天津市政府《关于进一步加快旅游业发展的意见》文件确定打造“近代中国看天津”文化旅游主题板块，即：以“统一规划、分步实施、政府主导、市场运作”为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑、重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系列，实施“近代中国看天津”的三年整合开发规划。“天津市XX花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块”（以下简称“本项目”）是上述板块的重中之重。为确保2007年底前把本项目建成天津乃至全国的标志性旅游景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快落实项目建设主体，发挥一切积极因素，尽快启动和实施本项目。二、可行性研究报告编制依据天津市人民政府文件《关于进一步加快旅游业发展的意见》（津政发[2005]14号）；2005年3月30日天津市和平区人民政府与天津XX国际酒店集团签署的《改造XX花园法式风情区协议书》；北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为本项目做的《基础研究及市场研究报告》、《产品定位及开发策略报告》；和平区政府相关部门提供的《XX花园地区房屋建筑面积统计表》；天津市规划测绘院提供的《XX花园现状地形图》。三、项目名称天津市XX花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目四、项目界址本项目位于和平区商业XX，由和平路、赤峰道、新华路、营口道四条道路围合而成。内部以XX花园（原法式花园）为XX，被承德道、丹东路、辽宁路形成6条放射性道路所分割，周边环绕9栋欧式建筑和3栋近代建筑，具体区位见附图：五、规模及内容本项目总占地面积约71897m2；总建筑面积64080.89m2，其中：市区公用建筑面积52353.18m2；住宅建筑面积11727.71m2。六、建设方基本情况投资商XX国际酒店集团——始建于1993年，是天津开发区管委会投资设立的以旅游为支柱产业的集团化公司。业务范围涉及旅游投资、房地产开发、酒店管理及物业管理、分时度假、广告策划等产业。10多年来公司造就了一批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发、特色休闲娱乐风情区成片规划开发的成功经验，培育了特有的综合竞争力，是市政府重点打造的天津市旅游旗舰集团之一。为争取本项目建设的主体资格，公司组织了大量资源，包括聘请世界一流项目策划公司—世邦魏理仕公司，完成了项目整体策划、规划和可行性研究报告，于2005年3月30日与天津市和平区人民政府签署了《改造XX花园法式风情区协议书》。上述工作得到了市委、市政府有关领导的认可。在市政府大力支持下，公司于2005年10月6日至19日在法国巴黎成功举办了本项目路演活动，并决定参加2005年11月由市政府组织的项目招标等活动。（二）建设单位天津XXXX公园投资开发有限公司，情况说明：投资环境分析一、天津市宏观经济分析天津市GDP增长情况：近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。2003年天津市实现全市国民生产总值2447.66亿元，按可比价格计算，比上年增长17.4%，创1996年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。全市人均生产总值由上年的22380元增加到26532元，按当年汇率折算，折合3208美元，比上年增长18.6%。上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进一步优化，消费结构进一步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入一个新的持续、快速增长阶段，外商直接投资：至2003年末，天津直接利用外资合同额达4,530,145万美元，其中工业及建筑业占59.12%，房地产业占18.55%。截至目前，世界500强跨国公司在天津投资近100家，投资项目250余个，投资额超过67亿美元。居民消费支出结构：根据权威部门统计，从1991到2003年天津城镇居民可支配收入增长较快，年平