保密承诺本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。项目经理签字：接收日期：目录保密承诺…………………………………………………………1目录……………………………………………………………2摘要……………………………………………………….3第一部分公司基本情况…………………………………………7第二部分公司组织管理…………………………………………13第三部分项目介绍………………………………………………16第四部分技术与服务……………………………………………24第五部分环保与安全防范………………………………………28第六部分市场分析………………………………………………30第七部分市场营销分析…………………………………………38第八部分融资说明………………………………………………44第九部分财务分析………………………………………………51第十部分风险控制………………………………………………53第十一部分项目实施计划………………………………………59摘要一、公司基本情况某公司是2001年10月在惠州市工商行政管理局注册成立的，已经领取营业执照注册号：4413212000780，资质证号：0830127，注册地址为惠阳市淡水开城大道70号5楼，注册资本金2000万元，经营范围为房地产开发、物业管理（持资质证经营）。二、企业组织管理某公司，现总人数为27人，组织架构形式采用高效有力的扁平化的管理架构平台，设有：董事会、行政部、工程部、财务部、计划发展部以及顾问团。公司在经历由弱到强、从小到大的发展历程后，现已基本形成了科学、系统、完善可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着改善和完善。通过长期的运作以及借鉴其它公司的管理经验和管理模式，领导层根据该公司的实际情况，制定了现阶段符合公司发展的组织管理结构模式。三、项目介绍“惠阳市阳光新都”项目的开发，充分体现了现代设计的开发理念，由惠阳市房地产市场分析可知，淡水当地房地产市场整体素质呈两极分化，中低档的房地产项目与最高档的房地产项目并存，而以中低档的房地产项目占绝大多数。中高档的房地产项目在当地房地产市场上是一个空白地带。待该项目建成之后，必将填补惠阳市中高档地产项目这个空白点，迎合市场的需求，并成为惠阳市立体景观的一个新亮点。四、技术与服务在项目建设过程中，提供一系列的服务设施，全方位的满足住户的不同需求，智能化的管理系统、理念化的建筑风格、完善的配套设施使项目成为惠州房地产的一个新的亮点。五、环保与安全防范在项目建设的同时，要注重环境的绿化和安全防范，一方面提高了项目环境的整体优势，另一方面增强了住户的防范意识，使项目从真正意义上达到“阳光、健康”的设计理念。六、市场分析随着广东省经济的快速发展，惠州市的房地产行业也有了空前的发展，在激烈的市场竞争中，必须凭借项目自身优势，紧紧跟随市场的脚步，以消费者为中心，提高竞争优势，带动惠州房地产行业向更高水平迈进。七、市场营销分析企业要想在竞争中始终立于不败之地，离不开有效的经营方式与策略，在销售过程中除了要建立销售队伍平台外，还要结合多层次的销售渠道方式，建立立体销售网络。例如在当地市场中建立房地产的直销网络，以加强销售力度的渗透性。与此同时，运用关系营销在项目前期向当地客户推荐项目。八、财务分析项目总投资额：207384万元＝189523万元（开发成本）＋17861万元（开发费用）；总成本费用＝开发成本＋开发费用＝207‚384（万元）根据市场调查情况所得，项目规划建议包括多层洋房（6层及12层）和别墅（平均2层）两类住宅，按照项目建设进度，首期住宅达到封顶即可进行销售，预计于第一年末推出市场。结合价格定位分析，多高洋房和别墅分别以2500元/m2,2800元/m2，4000元/m2的均价入市，依循开高走低的价格策略，逐步调升楼价。另外，对于车位售价，由于本项目周边缺少具可比性的楼盘，车位主要设在住宅的架空层，其工程成本较低，因此初步估算车位以4.5万元的价格出售，并以此测算项目的经济效益。九、融资说明该项目总占地面积约104万平方米，其中水库面积约10.5万平方米，总建筑面积1367984平方米，分6期进行。项目首期总建筑面积为183930m2,总投资为22000万元，公司自筹12000万元。十、风险控制房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点，使得房地产开发项目的风险与其他产品相比，风险性更强。公司按照项目