之三《房地产估价理论与方法》一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。A．价格B．常数C．价格变动率D．时间2．在市场比较法中，土地使用权年限修正属于()修正。A．交易情况B．交易日期C．区域因素D．个别因素3．有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有()。A．甲高于B．甲低于乙C．甲等于D．不可比4．甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有()。A．甲大于B．甲等于乙C．甲小于乙D．不可比5．有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()m。A．9B．13.5C．15D．186．有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用()。A．类似写字楼的客观收益B．市场比较法C．该写字楼的实际收益D．无法估算7．某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应()。A．取三者的平均值B．取三者的中间值C．任选其中之一D．在三者的基础上综合分析决定8．路线价法估价的第三个步骤为()。A．设定标准深度B．求取路线价C．编制深度百分率表D．划分路线价区段9．评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会()。A．越高B．越低C．不变D．符合客观实际10．某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A．4858B．5200C．2700D．626411．某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A．1998年6月30日B．现在C．重新估价的作业日期D．要求重新估价的委托方指定的日期12．某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为()人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A．7935B．8260C．8290D．796413．某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为()万元。A．100B．42C．63D．7714．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为()。A．1.05B．0.95C．0.98D．1.0315．有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为()元/m2。A．3000B．2700C．2914D．250016．土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。三者之间的大小关系为()。A．RL＜RB＜ROB．RB＜RL＜ROC．RL＜RO＜RBD．RO＜RL＜RB17．与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A．均衡原理B．预期原理C．竞争原D．替代原理18．某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。A．2660B．2294C．2425D．242719．某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为()元/m2。区域因素123权重估价对象可比实例0.5100900.3100900.2100125A．2000B．1900C．2100D．190520．建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有()。A．自然寿命≥经济寿命B．自然寿命≤经济寿命C．自然寿命=经济寿命D．无关21．某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为8