物业设备设施管理（简介）前言物业设备设施管理作为高端物业管理项目的核心组成部分，从成本分析、标准制订、风行评估、和节能减排等角度，为物业服务企业降低劳动成本、提高劳动效率提供科学依据。作为设备设施的管理者，物业管理工程技术人员也经历着从被动的故障维修到主动的维护保养，再通过智能化、信息化手段实现管理进步的过程。在物业管理活动中,设备的管理分运行管理和维护管理,两者既可分开实施，但又相互关联。设备管理属于后台工作，在一定程度上影响整个物业管理企业的管理水平，一旦设备出现故障或者发生事故，影响面较大，涉及到使用者权益保障，往往会造成很大的负面影响。因此,设备管理是一项非常重要的后台服务工作.在实际工作中,物业管理中的设备管理设计到的设备类型涉及范围广,技术领域跨越了机械、电力、微电子、建筑、光学、通讯等，在新技术新产品日益丰富的当今飞速发展的时代，设备的管理凸显了技术人员在知识面、专业度方面的欠缺，本手册是结合成熟物业管理活动中的设备管理实际需要，参照有关的法律、法规和技术规范编制，在确定管理标准的前提下，让设备管理人员能直观、形象、准确的完成设备管理的每一个细节的工作，使设备安全稳定的运行，减少设备故障和事故，延长设备使用寿命，发挥物业管理的重要作用。本手册将会从设备房通用标准和供配电、给排水、电梯、智能化、消防等方面予以描述，但是并不能将每个系统的每个细节描述清楚，很多管理可以举一反三，相互借鉴，需要通过实际工作中不断思考和总结。如有不准确或失误，欢迎纠正指正。大纲第一节通用标准电工作业指对电气设备进行运行、维护、安装、检修、改造、施工、调试等作业（不含电力系统进网作业）。高压电工作业：指对1千伏（kV）及以上的高压电气设备进行运行、维护、安装、检修、改造、施工、调试、试验及绝缘工、器具进行试验的作业。低压电工作业：指对1千伏（kV）以下的低压电器设备进行安装、调试、运行操作、维护、检修、改造施工和试验的作业。焊接与热切割作业指运用焊接或者热切割方法对材料进行加工的作业（不含《特种设备安全监察条例》规定的有关作业）。熔化焊接与热切割作业：指使用局部加热的方法将连接处的金属或其他材料加热至熔化状态而完成焊接与切割的作业。适用于气焊与气割、焊条电弧焊与碳弧气刨、埋弧焊、气体保护焊、等离子弧焊、电渣焊、电子束焊、激光焊、氧熔剂切割、激光切割、等离子切割等作业。高处作业指专门或经常在坠落高度基准面2米及以上有可能坠落的高处进行的作业。登高架设作业：指在高处从事脚手架、跨越架架设或拆除的作业。高处安装、维护、拆除作业：指在高处从事安装、维护、拆除的作业。适用于利用专用设备进行建筑物内外装饰、清洁、装修，电力、电信等线路架设，高处管道架设，小型空调高处安装、维修，各种设备设施与户外广告设施的安装、检修、维护以及在高处从事建筑物、设备设施拆除作业。制冷与空调作业指对大中型制冷与空调设备运行操作、安装与修理的作业。制冷与空调设备运行操作作业：指对各类生产经营企业和事业等单位的大中型制冷与空调设备运行操作的作业。适用于服务类(电信机房、体育场馆、建筑的集中空调)经营企业和事业等单位的大中型制冷与空调设备运行操作作业。电梯操作作业安全监管总局认定的其他作业从业人员素质申请电工进网作业证的不允许具有伤残或以下疾病：器质性心脏病、癫痫病、美尼尔氏症、眩晕症、癔病、震颤麻痹、精神病、痴呆以及影响肢体活动的神经系统疾病；无精神疾病史及癫痫史，无家属史。心率60—100次/分钟、呼吸正常16—20次/分钟，血压140/90mmHg以下,无严重心脏疾病、Ⅱ度以上传导阻滞及预激综合症。颈、四肢关节活动正常范围，脊椎无畸形。裸眼视力在0.4以上，矫正后视力达到0.8，以色觉图谱为标准检查,色觉正常。听力左右耳均达到5米以上。特种作业操作证在全国通用。特种作业操作证不得伪造、涂改、转借或转让。特种作业操作证每2年由原考核发证部门复审一次，连续从事本工种10年以上的，经用人单位进行知识更新后，复审时间可延长至每4年一次。跨地区从业或跨地区流动施工单位的特种作业人员，可向从业或施工所在地的考核发证单位申请复审。附真假操作证识别技巧设备房管理通用标准设备投入使用前应制定：管理制度、技术资料；管理、操作、维修人员经培训持证上岗；能源安全装置齐全；设备安装精度、性能达到使用要求；现场环境清洁。地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无蛛网；设备房内如有临时物料存放，应摆放整齐，划定区域，并有标识。设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识，重要部位和操作有危险的设备、部件要有警告标识。线路整齐，标识清晰管路安装整齐，标识清晰所有设备标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。油漆完好设备标识设备外观清洁，