会计学报告思路与结构报告思路与结构中心区现状与格局12项目区位卓越世纪城荣超项目项目机会与价值...2难点与矛盾点2中高端写字楼报告思路与结构总体开发战略——打造深圳标志性的都市综合体关于战略目标的思考……“集”——各项目同时动工，形成规模效应；多业态整体推广，以规模化、复合化增强品牌影响力和市场整合力，实现价值的最大化；“散”——结合开发战略和市场需求的，分阶段分步骤逐步推向市场，价值不断走高，实现利润最大化。以300米写字楼作为形象支点，撬动整个项目价值；“什么样的客户决定了什么样的价值”，通过引进写字楼和商业优质客户提升整体价值；以主题化和特色化的差异化形象气质，增加项目附加值。开发模式1案例（香港太古广场）模式3：以酒店为核心功能总体规划建议2经济指标地块总体形象定位——CBD国际商务旗舰2报告思路与结构总体营销策略品牌策略必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交流（包括：社会责任、文化、理念、品味、服务、营销……），才能实现项目价值最大化。价值观创新形象创新服务创新营销创新2都市综合体推盘模式一由于项目是整体开发，结合工程进度，C地块100米写字楼先行入市并迅速实现销售，在100米写字楼销售中期开始国际公寓和300米写字楼高端客户的招租，100米写字楼销售尾盘开始300米写字楼销售，裙楼沿街商业在300米写字楼销售的中后期销售。商业主力店招商工作从项目规划设计时即开始。报告思路与结构1２323宝安拥有强大的产业支持，是珠三角唯一的拥有空港和海港的区域，2006年宝安写字楼拍卖楼面地价已突破6000元/平方米，预示宝安将成为下一个开发热点片区，将分流深圳中心区的部分高端实业、物流、贸易客户。报告思路与结构报告思路与结构2定价原则：引导市场，创造价值新标准报告思路与结构酒店公寓欣赏235区域分布区域认同度家庭构成物业类型选择面积需求选择因素297报告思路与结构343623000/平方米（±5％）报告思路与结构23精致、西式居家式装修风格5市场格局12345竞争格局10福田CBD五星级酒店过于集中，未来区域内高档酒店客户竞争激烈；为避免同喜来登等高星级酒店正面交锋，建议走差异化路线；准五星（四星级硬件、五星级服务）将是项目发展方向。项目定位2位于郑州市中心，被誉为郑州长安街的金水大道和未来大道交汇处，被誉为“郑州地王”。建筑面积：100万㎡其中：住宅：60万㎡商业：15万㎡写字楼：10万㎡公寓：10万㎡酒店：5万㎡深圳商圈发展模式20世纪80年代第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店第二代商业是指超市和百货第三代商业是指购物中心SHOPPINGMALL第四代商业是指STREETMALL也称LIFESTYLECENTER,即生活体验中心第四代商业模式是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”，注重与商品的互动，这是一个娱乐化的消费。序号项目名称项目名称项目名称中心区商圈发展趋势及启示地块西侧机遇与挑战并存项目难点项目思考应该加上项目解析篇对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：以差异化战略占领市场；以低风险跟随战略占领市场。商业伦理观竞争策略：在客户定位上与中心区大型商业保持一致，锁定中产阶级消费市场同致行认为：充分满足消费者的个性化需求、强化主题风格与悠闲体验式的消费是本项目可以打造的核心竞争优势。总体战略构想核心价值体现核心价值体现商业形式中高端总体形象定位世界各国最时尚地方的代表建筑风格；米兰、巴黎、罗马……世界上最时尚的明星蜡像：名模、影视明星、歌星、体育明星…世界上最浪漫的名缩景点：香榭里大道、布拉格之春……世界上最经典的爱情电影：爱情故事、罗马假日……数不尽的时尚元素：FASHIONSHOW、电话亭、饰品、地砖、柱子、花朵、海报……业态定位A：主题百货店档次：中高档//B/D地块街铺/强化广场的利用：设置时尚舞台和极限运动，如：经常举办音乐会、明星新闻发布会、新上季品牌服装发布会、街头艺术表演等。吸引人流导入B和D地块。销售模式定位销售模式商圈购买力研究（PURCHASINGPOWERRESEARCH）；竞争对手特征详解（COMPETITORSRESEARCH）；各业态零售空间需求分析（RETAILAREAANALYSIS）;定量描述商圈消费者特征与消费习惯；卓越世纪城项目的整体租售策略确定需综合考虑以下因素：卓越世纪城属于合作开发项目，其成本相比竞争对手高；集团全国多个项目开发，加快开发节奏有利于整体利益的实现；上市后需要确保有稳定的收益，应通过持有部分优质资产实现；商业经营和引进高端写字楼客户需要持有大部分商业和部分高端写字楼物业。报告到此结束谢谢