第十章写字楼物业经营管理第一节写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点1、所处区位好，规模大2、多为现代化的高层建筑3、功能齐全、配套设施完善4、多由专业物业管理企业管理5、保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键二、影响写字楼分类的因素按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为单纯型写字楼、商住型写字楼和综合型写字楼。写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要按照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。随着时代的发展，写字楼的分级标准也在发生变化。目前，写字楼市场流行两大评定标准，即甲级写字楼和5A写字楼。影响写字楼分类的因素包括：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、走廊、电梯、建筑设备系统、室内空间布置、为租户提供的服务、租户类型、物业管理水平。写字楼建筑的位置、业主的实力和声望、物业建造标准和为租户提供的服务内容会强化大厦的整体形象。为租户提供的服务中最重要的是办公室内管理服务、保安服务、对租户服务请求的反应速度、下班后进入写字楼人员的管理和空调通风设备的维护管理。三、写字楼物业管理的目标(一)宏观目标通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标。(二)常规目标1、经营目标：收益部分使用率最大化。标准层有效使用率为70％～80％，写字楼整体有效使用率为60％～70％。2、管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。3、服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。(三)微观目标微观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。写字楼物业管理的微观目标可以参照建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，其中共为写字楼的物业管理提出了九个方面的要求，分别为：基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益。四、写字楼物业管理的工作模式写字楼物业管理关注的重点是租户对其所使用的物业的环境感到满意并希望继续租户该物业。写字楼物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来新租户为中心。(一)物业发展目标：这是物业的市场定位。在一宗空置的收益性物业寻找合适的租户之前，物业管理师必须清楚地了解其所管理的物业在当地同类竞争性物业市场中的地位。(二)物业管理目标：该目标的制定过程实际上是在物业发展目标和物业管理实际工作的各个方面之间找到一个现实的平衡的过程，尤其是租户管理和财务管理的目标与内容在制定战略性管理目标及其规划时应该很好的协调。(三)租户管理：也即承租人管理，其目的是为当前的租户提供满意的服务，并在其租约期满后能够续租，同时也为物业创造一个良好的声誉，并以此来吸引新租户、提高市场竞争力和物业租金。(四)租务市场管理：包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判、最终签订租赁合同。(五)租赁期间管理：主要指租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费管理、租金调整、续租谈判和租期结束时的管理等工作。(六)人事管理(七)建筑物管理(八)财务管理管理和确保业主的财务收入是物业管理最重要的一个责任。(九)经营状况评估五、写字楼物业管理的内容包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等。租金和其它物业相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。租户是否租用物业，取决于对目前和未来所提供的空间的满足感和所需支付费用的承受能力。加强市场宣传的最终目的是签署租赁合约。制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。如果业主能不过问物业管理企业的具体工作，而又对物业管理师能及时处理所遇到的问题抱有信心的话，那物业管理的组织与控制就是有效的。六、写字楼物业管理的策略(一)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围一般可以分为竣工交接、二次装修和正式运行三个阶段。(二)确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”(三)合理保证非收益部分的使用需要1、共用空间的合理配置2、管理服务空间的合理配置3、设备空间的合理配置第二节写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择(一)租户的商业信誉和财务状况一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼租户的商业信誉。(二)所需面积大小包括：可能面积的组合、寻租者经营业务的性质和寻租者扩展办公室面积的计划。