第十章写字楼物业经营管理华东师范大学东方房地产学院谢福泉第一节写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点1、所处区位好，规模大2、多为现代化的高层建筑3、功能齐全、配套设施完善4、多由专业物业管理企业管理5、保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键第一节写字楼及写字楼物业管理二、影响写字楼分类的因素按照写字楼的使用方式不同，分为：自用型写字楼租售型写字楼按照写字楼物业所具备的功能差异，分为：（1）单纯性写字楼（2）商住型写字楼（3）综合型写字楼第一节写字楼及写字楼物业管理1、位置2、交通方便性3、声望或形象4、建筑形式5、大堂6、电梯第一节写字楼及写字楼物业管理7、走廊8、写字楼室内空间布置9、为租户提供的服务10、建筑设备系统11、物业管理水平12、租户类型第一节写字楼及写字楼物业管理第一节写字楼及写字楼物业管理第一节写字楼及写字楼物业管理第一节写字楼及写字楼物业管理三、写字楼物业管理的目标（一）宏观目标通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用第一节写字楼及写字楼物业管理（二）常规日标写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。1、经营目标：收益部分使用率最大化。2、管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。3、服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。第一节写字楼及写字楼物业管理（三）微观目标微观目标是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。基础管理房屋管理与维修养护共用设备管理共用设施管理保安及车辆管理环境卫生管理绿地管理精神文明建设管理效益第一节写字楼及写字楼物业管理四、写字楼物业管理的工作模式第一节写字楼及写字楼物业管理1、物业发展目标：这是物业的市场定位。2、物业管理目标3、租户管理：也即承租人管理4、租务市场管理：包括吸引和发现可能的租户、其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。5、租赁期间管理6、人事管理7、建筑物管理8、财务管理9、经营状况评估第一节写字楼及写字楼物业管理五、写字楼物业管理的内容写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等。第一节写字楼及写字楼物业管理1、写字楼物业市场营销2、制定租金收取办法3、协调与业主和租户的关系4、组织与控制第一节写字楼及写字楼物业管理六、写字楼管理中的策略（一）分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围第一节写字楼及写字楼物业管理（二）确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”1、合同服务与超值服务的区别2、正确处理合同服务与超值服务的关系第一节写字楼及写字楼物业管理（三）合理保证非收益部分的使用需要1、共用空间的合理配置2、管理服务空间的合理配置3、设备空间的合理配置第二节写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择（一）租户的商业信誉和财务状况（二）所需面积大小选择1、可能面积的组合2、寻租者经营业务的性质3、寻租者将来扩展办公室面积的计划（三）需要提供的物业管理服务第二节写字楼租赁管理二、写字楼租金的确定与调整（一）计算可出租或可使用面积（二）基础租金与市场租金（三）出租单元的面积规划和室内装修（四）租金的调整第二节写字楼租赁管理三、写字楼的租约制定（一）租赁合约中的标准条款（二）折让优惠和租户权利的授予第三节写字楼安全与风险管理一、写字楼安全管理（一）工程安全1、事故案例（1）工程隐患事故。（2）工程隐患事故。（3）设备运行事故。（4）设备运行事故。（5）设备运行事故。第三节写字楼安全与风险管理2、管理措施（1）全面建立确保“十供”的管理理念，即：确保供电；确保供水；确保供气；确保供冷；确保供暖；确保供电脑信号；确保供电视信号；确保供电话信号；确保供垂直运输；确保供报修服务。（2）制订全年度大、中、小修计划。（3）编制《工程技术工作规程》，包括：强电技术工作规程；弱电技术工作规程；机电技术工作规程；综合技术工作规程；各技术专业岗位职责。（4）建立“设备档案”，包括：设备用电；设备原始记录；设备所需部件及备件登记表；设备技术资料登记表；设备年度运行记录；设备缺陷记录；设备检修记录；设备事故记录；设备结构修改记录；设备其他记录。（5）建立《设备状态月报》，包括设备运行状态和设备完好状态。第三节写字楼安全与风险管理（二）消防安全高层建筑消防安全的一个显著特点，就是火势一旦形成蔓延极为迅猛。主要原因：一是高层建筑自身有众多的竖向管井，在建筑物内似座座烟囱，成为火灾蔓延的重要通道；二是因热压差的作用，高层建筑烟气竖向流动极为迅速；三是受风压