第一节房地产可行性分析概述★按照研究的对象提供的现状条件不同：土地以及开发项目的可行性研究，房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究★根据房地产项目的用途不同：居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究（三）房地产可行性研究的作用1、投资决策的重要依据2、是项目审批的依据3、也是项目资金筹措的依据4、是编制设计任务书的依据5、是开发商与各方签定合同的依据二、可行性研究的步骤和内容三、房地产可行性研究报告及注意事项一、房地产项目反映财务状况的指标体系价值型、效率型、期限型指标动态，静态评价指标（一）财务净现值FIRR（二）财务内部报酬率（三）投资收益率投资收益率=年净收益/投资总额x100%（四）静态投资回收期和动态投资回收期静态投资回收期：动态投资回收期：三、房地产开发项目成本费用估算方法（四）房屋开发费建安工程费附属工程费室外工程费（七）管理费：按项目投资或直接费用的3%左右（八）销售费用（九）财务费用（十）其他费用（十一）税费：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费等等（十二）不可预见费：是前面所有费用的3%---7%估算四、成本费用估算结果的汇总五、房地产开发项目租售方案及租售收入测算租售方案包括：项目出租、出售还是租售并举，出租面积和出售面积的比例；可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定；租金和售价水平的确定；收款计划的确定序号（一）盈亏平衡分析又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。R=B–TC=P×Q–FC–Vc×Q其中：R为利润，B为销售收入，P为销售价格，Q为房地产商品数量，TC为总成本，FC为固定成本，Vc为单位变动成本。（二）项目安全率f=（Q–Q*）/Q×100%三、敏感性分析（一）敏感性分析的概念1、选择要分析的不确定性因素售价和租金开发成本开发周期空置率和空置期贷款利率和贷款额3、单因素敏感性分析NPV=–2000+（600–350）（P/A，I，n）=–2000+（600–350）（P/A，10%，20）=–2000+250×8.5136=128.4（万元）4）确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标值。期初投资的敏感性分析租赁收入变动幅度作出敏感性曲线图：5、排序并确定敏感性因素价格（收入）→经营费用→期初投资6、提出控制方案表1单位：万元1第四节国民经济评价二、国民经济评价的基本步骤私人项目的目的是使利润最大化，使用的贴现率是由金融市场决定的市场利率。可是，公共项目的实施会把现在的消费转变为未来的消费，重要的是要按照社会最期望的贴现率进行转换。因此，必须对市场利率进行调整以反映社会偏好，这种站在全社会角度选择的贴现率是社会贴现率。简单来说，社会贴现率是指整个社会愿意用将来消费换取现在消费的利率。影子价格是指在高度竞争的市场上可以通行的某种商品价格的估计数。它是项目分析人员根据某种资源的机会成本，按国际市场供求关系可能择机牺牲的代价估计的。影子价格反映世界范围内资源的稀缺程度和经济中的真实价值。运用影子价格进行项目的经济分析，可以使有限的资源得到最佳的分配，从而提高项目的社会经济效益。影子价格（指国内影子价格）由生产价格和经济效果系数两部分组成。生产价格反映直接成本，经济效果系数反映与供求效应有关的间接成本。比如，一吨煤炭的生产价格为100元，利用一吨煤炭所产生的经济效益即经济效果系数为200元，那么煤炭的影子价格等于300元。第五节房地产项目的环境影响评价（二）环境影响评价管理二、环境的影响评价的依据和内容（一）环境影响评价的依据（二）环境影响评价的内容三、环境影响评价的步骤（一）现状调查（二）影响预测（三）进行评价（四）编写环境影响报告书第六节房地产可行性研究案例