青白江区城乡建设用地增减挂钩项目****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告项目编制人员：************审核人员：**********************************二0一二年五月****城乡建设用地增减挂钩项目第页共NUMPAGES54页目录TOC\o"1-1"\u第一章总论PAGEREF_Toc324343084\h1第二章项目业主简介PAGEREF_Toc324343085\h9第三章项目区概况PAGEREF_Toc324343086\h10第四章项目建设背景及必要性分析PAGEREF_Toc324343087\h15第五章新增建设用地出让收入分析PAGEREF_Toc324343088\h18第六章建设内容及规模PAGEREF_Toc324343089\h34第七章项目实施进度计划PAGEREF_Toc324343090\h36第八章项目管理方案PAGEREF_Toc324343091\h37第九章投资估算及资金筹措PAGEREF_Toc324343092\h41第十章项目收益预测分析PAGEREF_Toc324343093\h43第十一章贷款偿还及财务分析PAGEREF_Toc324343094\h46第十二章风险分析PAGEREF_Toc324343095\h48****城乡建设用地增减挂钩项目第一章总论项目名称****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目项目性质城乡建设用地增减挂钩、土地拆迁安置补偿、安居工程建设、建设用地统征、基础设施配套建设项目地点本项目建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。项目业主***************项目运作方式及建设规模(一)项目运作方式采取“城乡建设用地增减挂钩”的方式完成本次土地整理。项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。本项目通过对拆旧区的拆迁安置、土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以固定收益模式保障投资的回收。(二)建设规模本项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内，预计土地整理面积为600亩。整理目标根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和四川省《关于印发<四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都****土地资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使****土地资产价值最大化，支持****农民群众的住房安置问题，提升城市形象，提高****的知名度和美誉度，为****经济建设和城市建设服务。报告编制依据《中华人民共和国土地管理法》；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；《关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）；《关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知》（国土资发[2007]169号）；《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发[2008]68号）；《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规划编制技术要点》；《成都市“拆院并院”工作实施细则》（成国土资发[2007]133号）；《成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定》（成国土资发[2007]390号；《成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》（成国土资发[2008]356号）；《****城市建设规划》；《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意向协议书》；《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资补充协议书》国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资[2006]1325号）；成都市国土资源局关于转发《四川省人民政府关于同意成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方