会计学项目产品定位项目(xiàngmù)开发背景/目的地价(dìjià)成本：8563元/平米的土地成本，在同期类似区域土地中属于中上水平，在福州现存土地中属于较高水平。开发周期：总约381亩规模，需要4~6年开发周期。资金要求：看重实际发生的现金流，避免长时间承受资金压力。开发目的：本项目的最终战略目标为实现销售利润最大化和品牌价值最大化。我国城市化进程推动(tuīdòng)房地产——“城市世纪”下中国地产发展城市最佳再开发是一个建筑资产逐步更新的调整过程，在此过程中，过去的建筑密度提高到更适应当前社会经济发展的市场水平。从开发过程看，城市再开发有快速(kuàisù)调整、慢速调整特点。由于快速(kuàisù)调整，垂直（向上）方向的再开发与城市边缘区水平方向再开发在同一时间发生，使得城市外观看起来十分现代化。其结果，整个城市建筑密度趋近由当时的社会经济条件所决定的市场水平；慢速调整主要发生在城市边缘区，使得城市空间范围循水平方向向外扩展，因此城市外观看起来由内向外呈现渐进变化特点。国家发展战略(zhànlüè)将以区域发展战略(zhànlüè)为主海峡西岸城市群发展(fāzhǎn)规划大福州发展(fāzhǎn)架构福州市经济总量(jīnɡjìzǒnɡliànɡ)与产业结构晋安区区位(qūwèi)晋安区经济总量(jīnɡjìzǒnɡliànɡ)与产业结构王庄晋安区房地产市场结构(jiégòu)分布海西发展构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”，福州市在其中占有(zhànyǒu)绝对的重要地位，而晋安区的改造是福州培育新中心的一项重点举措。项目产品(chǎnpǐn)定位本体分析(fēnxī)及属性界定宗地现状土地属性分析(fēnxī)－地块现状、周边配套项目(xiàngmù)SWOT分析项目土地(tǔdì)评级（5级制,A级为最优）二线省会城市、城市核心居住区，老城区黄金地段上具有完善生活(shēnghuó)配套的高端大盘项目项目产品(chǎnpǐn)定位项目竞争(jìngzhēng)分析住宅部分各年各片区转让土地基准建筑面积新开工加速(jiāsù)福州住宅市场(shìchǎng)现状与趋势分析项目竞争(jìngzhēng)分析商业部分福州近两年商业市场运行(yùnxíng)情况福州现有商圈分布及未来(wèilái)新增商业分布商业(shāngyè)市场容量分析1、福州商业市场运行整体平稳，09年去化率86.5%；2、福州商业价格稳定上升，目前王庄片区商业价格在4-5万元/平米；3、福州未来两年内商业供应量约60万平米，与08、09年持平；4、东区商业布局(bùjú)零散，商圈尚未形成，本案存在建立东区新商圈的机遇；5、本案拥有足够的商业规模，凭借成熟的区域环境、临近东二环、地铁2、3号线路的交通优势，有条件建立辐射整个东区近60万消费人口的东部新商圈。商圈功能占比福州商业(shāngyè)发展趋势1、福州商业容量过于饱和，传统商业中心竞争激烈，随着城市发展，未来将出现一个中心多个副中心的商业格局；2、城市交通快速发展为新商圈出现带来机会；3、老商圈交通拥堵、规划落后，为新商圈的发展提供机遇；4、成型的商圈应具备包含主力百货、餐饮、娱乐、生活、精品店功能的完善消费体系；5、现有商圈以点、线型布局为主，或多或少(huòduōhuòshǎo)制约了商圈的群聚效力，面型商业布局能够使商圈充分发挥商业集中的优势；1、倘若本案跟从大众，定位为普通的商业中心，而毫无特色，则竞争甚是激烈，项目(xiàngmù)开发风险较大；2、目前福州缺少专业特色的商业中心，因此本项目(xiàngmù)的商业可以填补市场空白，走差异化路线，从而在市场中脱颖而出，以特色制胜。3、“海西”大势，经济高速发展，商业前景甚好！因此依托“海西”这个背景，商业定有所为！项目产品(chǎnpǐn)定位2025/3/7客户分类客户分类项目(xiàngmù)产品定位根据指标特质，地块开发可能性为：高层(ɡāocénɡ)+集中式商业+商业步行街项目(xiàngmù)地块属性界定目标(mùbiāo)界定目标(mùbiāo)目标(mùbiāo)目标(mùbiāo)目标(mùbiāo)实现项目(xiàngmù)目标存在的问题？项目产品(chǎnpǐn)定位根据以上(yǐshàng)分析，本项目的竞争战略应该以市场领导者的身份出现项目(xiàngmù)开发定位客户(kèhù)需求海西首席主题公园式综合体项目开发(kāifā)定位新城市主义的城市规划原则具有六大主要特征：一个中心；5分钟路程的邻坊；细密的格状(ɡézhuànɡ)街道系统；狭窄多用途的街道；混合使用；特殊场所用于特殊建筑。公共交通系统及在街坊水平上更多地融入不同类型的土地