导语。目录Part1市场调研与分析一、城市区位二、城市规划三、交通辐射永州市现辖冷水滩、零陵（原芝山）两区和祁阳、东安、双牌、道县、宁远、江永、江华、新田、蓝山9县，188个乡镇，5000多个行政村。市区包括冷水滩、零陵两区，市委、市政府位于冷水滩区河东。全市根据地理区位可分为北部、中部、南部三大片区，工商业发展水平总体呈现北高南低的态势。1995年底，设立永州市。2000年5月，市府驻地由零陵区（原芝山区）迁址冷水滩区。（实际上在1997年7～8月中共永州市委、永州市人民政府先后迁驻冷水滩）。2009年全市年末总人口586.66万人，比上年增加3.44万人。其中，城镇人口222.81万人，乡村人口363.85万人，城镇化率38%。冷水滩区总人口53万，零陵区总人口60万。城区人口总计51万。据2009—2030最新城市规划显示，永州市中心城区2020年规划人口85万人，2030年规划人口125万人。六、整体经济城镇人口可支配收入九、产业结构宏观经济总结1、房地产市场供销两旺永州市房地产发展增长较快。2009年全市完成房地产开发投资61.97亿元，比上年增长83.0%，增幅比上年加快46.5个百分点。房屋施工面积625.04万平方米，比上年增长44.5%；竣工面积145.27万平方米，增长60.3%。全年商品房销售面积169.01万平方米，增长56.8%，其中住宅销售149.96万平方米，增长47.4%。竣工经济适用房2266套，竣工面积28.97万平方米。二、一级市场供应面积：至2008年5月，永州市房屋施工面积（包括农村单位商品房、办公楼、商业营业用房以及其他）累计至少410平米在施工当中，其中近两年商品房年均销售量为189.83万平米。均价：永州市商品房销售均价由于历史基数很低，虽经近几年的逐年增长，但是在同等城市中房价仍然处于较低位置。冷水滩区域以湘江为界分为河西、河东两个区域。河西是冷水滩商业繁华之地，住宅则以零陵中路为核心，像周边区域延伸。随着火车站的新建，加之凤凰园版块的发展，河西区域形成了火车站、凤凰园、零陵路三大房地产开发集中板块。河东是冷水滩后起的行政及居住区，市政配套较完善，因较好的居住环境及城市规划，主要形成了沿江路和育才路两个高档住宅板块。客群增加：大量周边县乡、务工返乡人员为房地产市场带来了新的购买力。据市统计局2008年调查，冷水滩、零陵外来人口购房占５０％；火车站片区在售楼盘创发城有超过600套房被下辖县份上的客户购买。规模扩大：从15万平米的颐园小区，到32万平米长丰国际广场，再到43万平米皇家帝王广场，和本项目对面超100万平米的中央新城，永州房地产开发由河西老城区——河东新城区——新火车站片区，迈进从“造房”走向“造城”的规模开发时代。政策支持：政府积极推动行业发展，加大普通商品住房的供地量，调整土地出让策略，实行小宗地出让，降低开发门槛，促进开发增长。二、市场租金与售价此商圈核心主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔、步步高、永泰商贸城、家家福等商业体组成！零陵路商圈商业特征此商圈核心主要集中在凤凰大道、梧桐路与珊瑚路上，由义乌小商品城、永达建材市场及部分社区商业等商业体组成！凤凰园商圈商业特征此商圈核心主要集中在潇湘大道、珍珠路与珊瑚路上，主要由新四中学生市场、火车站广场市场及部分社区商业等组成！火车站商圈商业特征六、在售商业分析七、片区商业现状以上从整体现状、一级市场、二级市场（住宅、商业市场等方面对永州房地产市场有了一个较全面的认知：火车站片区代表楼盘：广源国际广场、新港财富广场、清华一品等多层价格：900-1400元/平米高层：1400-2000元/平米客户：多为周边县城客户，以及部分新四中教师。规划范围紫霞路以南、西区路以北、火车站铁路线以东、珍珠路以西。规划定位承载城市升级换代与骨架拉升需要，打造现代型、生态型、宜居型的国际化城市新区。功能定位包含商贸、金融、居住、绿色生态、人文教育等综合类型。物业类型包含高端酒店、写字楼、大型购物商场、百货超市、高品质住宅、生态公园、知名中小学等。商贸金融方面：继零陵中路城市主商业中心之后的，新型的，符合现代购物消费理念的城市商业副中心。居住方面：高品质、宜居型社区人文教育方面：引入知名学校、打造教育产业驱动示范区。绿色生态方面：规划有市政公园、生态湖泊水系等。发展计划重点发展“一横两竖”，围绕珊瑚路、潇湘大道、传芳路沿线开发建设。三、区域一级市场四、区域二级市场五、区域二级市场特征地址：永州冷水滩区珊瑚路白竹亭水库占地面积：86000㎡建筑面积：260000㎡总户数：1200容积率：3绿化率：43%分期开发:3期电梯配比：一梯两户户型点评：三房两厅