前言感谢金都集团给予的合作洽谈机会！贵司为辽北地区大型私有企业，资金实力强，社会资源丰富，尤其在辽北地区地产等方面具有突出的核心竞争力。我们辽金文化旅游项目正是贵司基于企业自身优势条件所确立的一个起点高、规模大、特色鲜明、要素复杂的复合地产开发项目。贵司针对项目整体开发已作了大量前期论证和规划工作，总体思路及开发理念已基本明确，但由于辽金文化旅游项目上述特点，在项目整体进入具体操作推进阶段时，还必须深入细致地进行大量的调研和策划工作。目前急需明确如下几个方面的问题：一、确定项目整体及本项目开发时机。在贵司发展战略和项目总体思路指导下，结合地块先天条件及市场现状，明确最佳开发时机。二、选择项目整体及本项目的运营模式。在明确项目开发时机后，结合当前市场情况，明确项目整体基本项目的最佳运营模式，以求开发风险和开发利润的平衡。三、明确项目整体产品定位组合及本项目的方向。结合地块先天条件及区域市场现状，明确项目产品定位方向及规划要点。本项目的开发建设，不是孤立存在的单个项目，而是对辽金文化旅游建设整个项目来说都至关重要、对调兵山旅游业影响深远，所以在考量每个问题时必须基于对整个项目的通盘考虑，我们理解以上几方面的问题正是本项目现阶段进行市场调研和定位策划要注意的方向性的问题。项目概述项目名称：调兵山市辽金文化旅游景区总体开发项目项目单位：调兵山市辽金文化旅游开发有限公司项目联系人：电话：主管部门：调兵山市人民政府项目背景调兵山市面积263平方公里，人口27万，有汉、满、回、蒙古、朝鲜、俄罗斯、鄂伦春、锡伯等27个民族。年平均气温6℃，降水量610毫米。调兵山的煤炭储量约占辽宁省总储量的三分之一，是辽宁省最主要的煤炭生产基地。另外，这里出产的石材也颇有名，王千石雕还是辽宁省非物质文化保护遗产。调兵山的历史，可以追溯到大约一千年前。相传北宋时期金国兀术（完颜宗弼）曾在此调兵遣将，调兵山因而得名。宋徽宗、宋钦宗曾被囚禁在调兵山市锁龙沟村的一眼枯井里“坐井观天”，调兵山之名更是闻名遐迩。境内景点有兀朮古城、点将台、锁龙井、兀朮阁、神龟亭、明月禅寺、劳动公园、月亮湖、蒸汽机车博物馆、影视基地、在建的温泉小镇等。调兵山其独特的地貌、丰富的煤矿铁路专用线、全球各地基本淘汰却在本地所使用的蒸汽机车使得调兵山市吸引了大批的中外旅游者。项目建设条件旅游资源显著，特点丰富一是古老的辽金文化、佛教圣地、影视基地、温泉景观集中在一个市的区域内，国内仅此一家。被辽宁省旅游局评为“四大辽金古建筑之一”的兀术城，金兀术曾在此指挥千军万马点将台，囚禁徽钦二帝的锁龙井。现代景观有佛教圣地明月禅寺，蒸汽机车博物馆及影视基地，在建的温泉小镇，环山风景区的神龟亭、兀朮阁、劳动公园等。二是集观光、考古于一体的历史文化非常丰富，据考证，南宋时期，担当金国兵马大元帅的大金国太子金兀术，在率兵南犯中原被岳飞挫败归巢，带残兵败将返回途中，行至调兵山脚下，只见调兵山山势雄奇壮美，层峦叠峰，林草繁茂，花香袭人；山下流水淙淙，景色宜人。于是命军师哈密嗤传令，在山下安营扎寨，筑城屯兵，树旗于调兵山上，演练和调集兵马，伺机再犯中原。除了这些还有位于调兵山市南郊前峪村山顶的九槽山城、调兵沟社区北100米山坡上的点将台山城、晓南镇泉眼沟群山的南城子山城、据南城子山城不远的北城子山城。三是生态环境最适宜人居住、休闲。调兵山山多，深林覆盖好，有非常好的类原始深林生态，空气负离子高，西部和南部山区及整个环山旅游区都是“天然大氧吧”。（二）季节变化明显，四季分明调兵山属于北温带、半湿润季风大陆性气候区，四季分明，气候变化明显。年平均气温6.85度。7月份为最热月份，平均24.2度，极端最高气温35.9度.一月份为最冷月份，平均为-13.1度,极端最低气温为-34.3度。年均降水800毫米，七月份降雨量最多，七月平均降水量为176.HYPERLINK"http://baike.so.com/doc/5125215.html"\t"_blank"8毫米。全年日照2700小时。（三）交通便利东距铁岭市35公里，西距法库县城15公里，西北距HYPERLINK"http://baike.so.com/doc/5578597.html"\t"_blank"康平县城44公里，南距省城HYPERLINK"http://baike.so.com/doc/4918048.html"\t"_blank"沈阳90公里，与沈康高速15公里，京哈高速公路35公里，距沈阳桃仙机场只有110公里的距离，距HYPERLINK"http://baike.so.com/doc/4411024.html"\t"_blank"大连港443.4公里，HYPE