引言：PART1宏观市场分析船营区吉林市整体经济环境分析2005-2009吉林市人均收入、支出吉林市房地产市场运行情况吉林市板块分析2005-2010年吉林市房地产投资完成额2008年之前，吉林市开工量基本维持在240万㎡左右，竣工基本在130万㎡左右，处于平稳的发展期，但09年开工量及竣工量均有较大幅度的提高，标志着2010年商品住宅的供应量会加大。2010年上半年，商品房批准预售面积为163.78万平，预计全年批准预售面积将达到300万平左右，市场供应持续增加。2005-2010年房地产销售量2005-2010年商品住宅销售价格未来市场预测宏观市场分析——PART2区域市场分析区域地理位置及交通项目区域规划区域内配套区域内人群特征区域内竞品分析区域内所有项目的整体规划面积为956.43万㎡，其中今年在售项目供应量181.62万㎡，剩余116.11万㎡，整体剩余890.92万㎡，预计明年区域内市场供应量将超过200万㎡。目前片区内住宅均价位4000元、多层4200元、高层3900元。项目主要竞品多为中高档次产品,产品规划设计独特,户型种类繁多,且竞品项目都具有开发商知名度高、实力强，项目开发量大、开发周期长的特点。在项目规划与产品设计上都有独特的风格。主要竞品情况项目名称：中东珲春中街项目项目名称：中凯梦之城位置：珲春北街与雾凇中路交汇处开发商：绿地集团占地面积：一期12.5万㎡建筑面积：一期24万㎡（总建筑面积130万㎡）产品规划：多层、小高层、高层户型：71-130㎡主力户型：80-90㎡开盘时间：2010年6月27日均价：3800元/㎡多层4500元/㎡项目分析：绿地是国内知名开发商，项目为绿地集团在吉林市开发的首个项目，此次高调进驻吉林市场，所以此项目具备一定的品牌号召力，而且又采取低价入市的销售策略，目前市场认可度较高。项目名称：紫光北郡项目名称：卢瓦尔小镇位置：雾凇中路与珲春中街交汇处开发商：吉林市加力利房地产开发有限公司占地面积：7万㎡建筑面积：15万㎡产品规划：多层、小高层、高层户型：60--136㎡主力户型：75—90㎡开盘时间：2010年10月17日均价：4200元/㎡项目分析：项目打造部分多层电梯洋房，园区内具有配套幼儿园及会所，提升了整个项目品质，项目一期共推出500余套房源。剩余产品预计在2011年入市，对本案具有一定的冲击力。区域市场分析给本案的启示PART3项目立地分析项目基本情况项目周边现状项目SWOT分析PART4项目整体定位基本原则一．在兼顾销售速度和利润的同时，实现项目价值最大化；二．运用差异化策略打造产品，塑造竞争优势；三．符合地块资源条件和客户需求。项目定位要素回顾项目整体市场定位项目整体市场定位根据本案最新效果图观察，本案高层部分已经设计为英式风格，具备高档住宅的表皮特征，但项目多层及洋房部分却为偏西班牙风格建筑，该类型建筑在吉林市场已经被多家地产项目采用，雷同度较高，不利于产品优势塑造。我司建议本案的多层及洋房部分均调整成英式风格，以保证项目建筑风格上的统一。整体立面参考：园区入口景观：坡地景观：建筑风格园林景观户型格局配套设施物业管理南北通透，结构方正，功能分区合理，动静分区科学合理270度观景卧室,视野开阔,价值提升入户门厅采用突出设计，给消费者回家的仪式感，强调建筑对消费者的尊重。入户电梯大堂的变化也更加具有艺术气质建筑风格园林景观户型格局配套设施物业管理商业配套建议会所配套对于本案而言至关重要，它是体现项目高端定位的重要佐证，我司建议会所内容丰富而高贵，符合目标客户的生活习惯。智能家居是未来居住的发展方向，包括“智能安防、电话远程控制、遥控控制、智能照明”等四大系统。在小区智能化方面，我司建议采用“智能家居”实现对项目高端定位的有力补充，提升项目品质。高品质的物业管理是项目附加价值的表现，我司建议本案的物业定位为“英式管家专属服务”。壹、专属服务对项目的建议是我司在对项目进行了细致的分析和研究之后作出的，是对项目卖点的升华，也是项目定位的有力支撑，是切切实实为开发商及消费者负责任的建议。如能实现或以此为方向展开楼盘后续产品打造，必能吸引大量市场消费者的目光，引领市场风潮。消费者是市场上的绝对主导者，只有准确的找到目标客户，并与其形成良性沟通，真正满足消费者生活坐标观中基本的欲望与需求，才是楼盘的生存之本。市区内高端收入人群需求调查市区内高端收入人群需求调查客群来源区域预判年龄：25-35岁占35%、35-50岁占55%、50岁以上占10%职业：企事业单位的高层管理人员、白领精英、医生、教师、公务员、私营业主等文化层次：本科以上学历，一部分为硕士、博士家庭结