广州市世联房地产咨询有限公司报告思路报告思路报告思路★我们如何定位？地理位置：中山七路与光复路交汇西北侧楼高：楼高18层，2层裙楼，16层写字楼写字楼建面：14686m2单层面积：918m2（平均）层高：3.25m大堂层高：8.6m电梯数量：5台（4+1）车位数量：与二期住宅共享500个车位（住宅636户）工程状况：基础施工实用率高（初算>75%），如半层或整层使用，实用率更高产品大部分间隔方正，方便使用，同时具有自由组合的弹性可安装分体空调本体分析——附加值项目价值点挖掘竞争分析竞争分析项目定位问题分析客户来源分析思路：访谈方式：走访和电话访谈访谈内容主要包括：1、对写字楼的有什么样的需求2、其目前办公物业的看法3、对本项目的意向与看法（介绍本项目后）客户访谈——数量与对象客户访谈——客户构成本项目自身配套带来的客户姓名：张先生职位：营销部经理公司名称：某连锁超市公司公司性质：私营公司人数：600余人经营范围：生活用品、食品、家电等的销售现办公概况：现于超市中办公对现办公场所看法：交通比较方便，周边配套等比较完善，办公环境一般，比较杂乱，没有正式的洽谈空间，难以显示公司实力对写字楼需求：为方便管理及日常工作，本行业一般都是在超市内划分部分的空间作为办公用途，因此对写字楼并没有多大的需求。但超市总部会在超市附近的写字楼办公。对写字楼要求：注重形象，大堂、公共装修要有档次，物业管理素质要高。对本项目看法：交通等比较方便，但周边的商业气氛不浓厚。周边专业市场带来的客户客源分析姓名：林先生职位：老板档口位置：富力童装城一楼规模：老板2人+工人2人经营范围：牛仔服装批发、外销现档口概况：租用档口面积约80平方米。对现在经营环境评价：做了10多年的服装生意，去年从高第街搬来富力童装城，主要想做外商生意，但目前生意一般。对写字楼需求：认为只需在地铺完成洽谈即可，目前公司仍在发展中，出于成本考虑，暂时不需要写字楼办公。没有地产投资的概念。典型客户描述——贸易公司周边政府、机关、事业单位带来的客户姓名：曾小姐公司名称：某医疗器材销售代理公司公司性质：私企办公人数：13人经营范围：医疗器材销售目前办公：美银中心，100平米，租金85元/m2，管理费29元/m2。对现办公物业的看法：交通不如中山路方便，生活配套比较方便，最重要靠近市妇幼医院，业务方便；但认为目前租金较高；对写字楼的要求：地理位置较好、交通方便、方便业务联系；管理较好。对本项目的看法：熟悉，位置好，交通方便，如果项目管理到位，形象拔高、价格合适的话可以吸引不少企业进驻。典型客户描述——律师事务所项目名称典型客户描述——IT软件公司姓名：汤先生职位：投资部经理公司名称：某金融投资公司公司性质：外资公司人数：60余人经营范围：金融投资现办公概况：租用东风西国银中心大厦整层对现写字楼看法：交通比较方便，周边配套等比较完善，办公环境一般对写字楼要求：电梯数量足够，物业管理素质要高认为入户大堂、公共装修等对公司形象有重要影响；有比较舒适的办公环境，如生态办公、休闲办公等；出于成本考虑，只会租用写字楼对本项目看法：大概知道位置，交通等比较方便，近地铁，如果找到合适物业准备更换场所客源分析姓名：赵先生目前办公：个人投资，已在天河北某甲级物业购买200平米投资对现办公物业的看法：天河北高档商务区域，近地铁，但周边生活配套不方便对写字楼要求：商务氛围较好，交通方便，最好地铁沿线物业，具有投资价值（投资回报率高），看好天河、珠江新城对本项目的看法：知道西门口、近地铁，但西区商务气氛不及投资热点在天河及珠江新城。客户与项目契合度分析客户需求分析问题分析富力商务大厦卖点：地理位置优越交通便捷毗邻服装批发市场发展商品牌分体空调、独立卫生间低运营成本间隔较小（户均100m2）星汇国际星汇国际报告思路形象攻略——形象定位项目命名1、以现代、简洁灰色调为外立面色调，提高接受度；2、大堂层高采用裙楼两层架空高度的同时，大堂面积200平米以上，提升项目档次；3、项目大堂入口处设置阳光候车棚。产品攻略——高配置“绿色商务会所”设置自控分层中央空调提供24小时自由办公展示攻略——楼体广告运动会所示范单位A展示攻略——服务质量展示推广攻略——主流媒体推广攻略——营销活动（1）推广攻略——营销活动（2）推广攻略——针对性推广报告思路通过市场比较，本项目的销售价格确定为：8000-8100元/m2之间楼盘名称5月各阶段工作安排各阶段工作安排各阶段工作安排本次报告重点市场分析和营销执行方向建议，随着工程进度与营销工作的推进，我方将陆续提供详细的：■营销执行总纲■售楼处装修建议■销售物料制