中铁信托有限责任公司PAGE\*MERGEFORMAT43新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性报告市场开发部（北京）2012年10月目录TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc338946279"第一部分项目背景及交易结构PAGEREF_Toc338946279\h5HYPERLINK\l"_Toc338946280"第二部分融资主体—石家庄市新源发房地产开发有限公司PAGEREF_Toc338946280\h8HYPERLINK\l"_Toc338946281"第三部分新源国际财富中心项目情况简介PAGEREF_Toc338946281\h17HYPERLINK\l"_Toc338946282"第四部分抵押物情况分析PAGEREF_Toc338946282\h23HYPERLINK\l"_Toc338946283"第五部分还款来源分析PAGEREF_Toc338946283\h27HYPERLINK\l"_Toc338946284"第六部分信托方案PAGEREF_Toc338946284\h30HYPERLINK\l"_Toc338946285"第七部分风险分析和控制措施PAGEREF_Toc338946285\h31HYPERLINK\l"_Toc338946286"第八部分信托收益分配表PAGEREF_Toc338946286\h32HYPERLINK\l"_Toc338946287"第九部分结论PAGEREF_Toc338946287\h33项目基本情况表信托方案要点项目名称新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划项目（我司）推荐人我司统筹（不低于公司总收入30%）万元项目合作机构合作机构名称支付费用金额万元占我司净收入之比%交易对手名称石家庄市新源发房地产开发有限公司交易对手人民银行征信信息查询情况截至2012年9月20日，人民银行企业基本信用信息报告显示，该企业贷款余额为300,125,000.00元，无未结不良信贷记录。信托资金规模65000万风险系数3%计提风险资本金额1950万元交易对手/所属集团存续项目累计融资余额0单一累计计提风险资本金额集合自营信托期限2+N年，期满12个月后，企业可提前还款信托资金使用方式贷款信托资金募集方式集合公司直销或委托证券募集或银行销售单一委托人：是否移交债权交易对手总融资成本万元交易对手年化融资成本占比%公司总收入万元本项目公司年化收益率%同类项目公司平均年化收益率%风险资本年化收益率本项目风险资本年化收益率%同类项目平均风险资本年化收益率%信托资金退出方式信托存续期间，新源发地产每半年至少偿还100万元贷款本金，信托存续期满21个月时，归集剩余信托本金的20%，22个月时归集至剩余信托本金的50%，23个月时归集至剩余信托本金的80%，信托存续期满24个月时，新源发地产一次性偿还信托贷款本金。如信托存续期满24个月时，新源发地产无法偿还全部信托贷款本金，则期限延长N年，但新源发地产于期满24个月时至少偿还20%信托贷款本金，展期后，每年至少偿还20%信托贷款本金，至全部信托贷款本金偿还完毕止。信托资金收回来源新源国际财富中心项目销售收入、新源乐汇城租金收入、新源发商贸城租金收入、新源乐汇城银行经营性物业贷款等可作为归还信托贷款本息的还款来源。风险控制措施保证公司实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保抵（质）押抵（质）押物权属、位置、形态、面积等基本情况一、新源国际财富中心地下一层至地上五层全部商业（即：新源乐汇城）先办理第二顺位在建工程抵押，待2013年3月左右取得房产证后，再办理现房抵押。新源乐汇城建筑面积为67893.20平方米，相应分摊的土地使用权面积为6848.03平方米。二、新源发公司90%股权质押，待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除质押。抵（质）押物的评估机构、评估价值、抵（质）押率等根据九鼎评估公司出具的评估报告，新源乐汇城市场价值约为15.8亿元，抵押率约为41%。其他其他信托资金分两笔发放，第一笔支付给第一抵押权人，待第一抵押权人办理注销抵押登记，我公司升为第一抵押权人后再发放第二笔信托贷款。结论1、交易对手实力雄厚且合作历史良好本项目的交易主体为石家庄市新源发房地产开发有限公司，2、风险控制措施充足（1）足值优质资产抵押；（2）实际控制人及其配偶提供连带责任担保；（3）还款来源充足；第一部分项目背景及交易结构（一)项目背景石家庄市