大埠东改造可行性研究报告青岛瑞泽管理咨询有限公司大埠东村改造可行性研究报告目录总论…………………………………………………………3项目情况……………………………………3可行性研究的依据和范围……………………4主要经济技术指标……………………………6项目提出的背景和建设的必要性…………………………7项目提出的背景………………………………7项目建设的必要性……………………………9市场分析…………………………………………………12房地产市场分析……………………………12项目市场前景分析…………………………19项目改造目标与改造方案………………………………22地块现状……………………………………22改造目标……………………………………23项目设计及建设方案……………………………………23项目建设组成内容…………………………23建筑规模……………………………………24建筑规划设计方案…………………………25环境影响和安全防护……………………………………40环境保护……………………………………40安全防护……………………………………42节能………………………………………………………42资金运作措施……………………………………………43投资估算……………………………………43资金筹措……………………………………44项目财务分析………………………………44项目运作风险分析…………………………46经济效益与社会效益分析………………………………48项目建议…………………………………………………48可行性研究结论…………………………………………49总论第一节项目情况项目简介项目名称：大埠东村村庄改造项目概况：地段：项目位于辽阳西路、劲松五路与劲松七路之间，隶属于市北区东部地区。西临青岛市最大规模的浮山后居民社区，南接湖光山色、东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是大片青岛未来中高档生活用地。区域内将会有多个大规模居住区迅速崛起，未来的良好生活环境，可以预见。交通：辽阳西路是青岛市区贯通东西的主干道路。周边路网畅达，交通便捷，发展潜力巨大。市政配套：与高科园装饰城仅一站之隔，规划中的青岛中央商务区和建设中的高新开发区分列西、东两陲，沿辽阳西路环境和生活气氛即将发生翻天覆地的变化。颐中体育场、依浪水世界、国际啤酒城、石老人国家旅游度假区、石老人生态观光园、海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐、教育卫生配套日臻完善。生态环境：南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山-崂山，苍山秀色，历历在目。第二节可行性研究的依据和范围可行性研究的范围项目背景和建设的必要性市场分析改造目标厂址选择及建筑条件项目的技术方案和建设方案项目的环境保护和节能实施进度安排管理机构投资估算及效益分析研究结论及建议政策依据《关于加快城市村庄改造进程有关问题的通知》（青政发[2002]63号）《关于加快市区旧城（村庄）改造进程的通知》（青政办发[2002]621号）《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》（市政府令第141号）青岛市市北区控制性详细规划城市居住区规划设计规范可行性研究的原则以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求、城市建设、环境改造、经济效益的统一为基本目标。以国家康居工程标准为目标，充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居者的居住及精神层次需求为目的，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的高品质生活居住环境。坚持节地、节能统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发配套建设相结合的原则，根据实际情况，在建设中拓展，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全，具有超前性、示范性的原则。根据城市规划要求，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案。坚持科技进步、择优选用的原则，选择优秀设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备，节约投资、降低成本、减少能耗，推进居住区建设水平的提高，以获取尽可能高的经济效益和社会效益为原则。坚持环境生态化的原则，在满足日光、通风的基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接近自然、享受自然。同时，按照可持续发展的原则，尊重人与自然的和谐统一。充分利用土地及其他资源，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合的原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上的协调发展。第三节主要经济技术指标总用地面积：231亩（154077平方米）容积率：2总建筑面积：