2010年青岛高端住宅研究宏观经济分析宏观经济分析施竣工面积销售状况抑制不合理住房需求随着二次调控的出台，下一步房地产大势走向如何？10年4月份后，销售价格指数与房地产开发景气指数已经持续呈现下滑趋势；近期资金面上银根的收紧及政策面二次调控政策的出台将会使得房地产市场短期内受到影响，长期来看，房地产市场依然看好。城市区位城市经济城市经济城市交通发展规划发展规划房地产市场概况随着房地产开发的北移东扩，青岛客户的置业流向也将发生转变；在一些外地和本地富裕阶层选择城市中心区域时，本地人和较富裕的新青岛人则只有选择北移或是向东部沿海扩张；房地产市场概况房地产市场概况供应结构：2010月份以来全市首置产品的供应呈波动下降的趋势，再改产品比重不断加大，10月份上升到了44%。高端海景住宅高端海景住宅集中在市南区及崂山区沿海一线，向两翼发展扩张的趋势明显，项目区域位于发展轴线上地块位置高端海景住宅销售情况较好，单个项目月销售20套左右；少量高端海景住宅销售一般，去化慢主要源自产品原因。如凯悦中心，主要因为其超高层塔楼结构，采光通风不佳，舒适感差。项目名称地理位置典型项目-鲁商首府从客户来源来看，青岛人占据70%，外地客户占据30%；客户性格特征：购房客户以企业高管和公务员为主，多成功人士，年龄再40岁左右；80%客户处于自住目的购买该项目，少量投资客。地理位置面积区间从客户来源来看，外地客户占据60%，青岛人占据40%；外地客户购买产品多大户型，以度假、休闲为主。客户性格特征：客户多成功人士，有一些知名演艺人士，年龄在40-50岁；绝大多数客户处于投资的目的购买该项目，有少量业主作为第一居所。地理位置典型项目-万丽海景从客户来源来看，外地客户占据60%，青岛人占据40%；外地客户购买的大面积住宅较多，而青岛本地人倾向于小面积公寓；客户性格特征：比较大牌、注重隐私、不希望别人知道，有一些知名演艺人士；绝大多数客户处于投资收藏的目的购买该项目，很少有业主作为第一居所。地理位置去化速度较快的为143-208平米和100-119平米，因为该面积段产品户型朝南，有较好海景景观视野。外地客户占60%，本地客户不足40%，外地客户包括香港、外籍华人；国内主要分布在山东省内，青岛业主为私营企业主、外资企业中高层，三次置业比重较大；商务人士居多，看重周边商务环境和配套，作为第二居所。地理位置去化速度较快的为147-178平米两居和258-328三居/四居，中低楼层的朝南户型销售速度较快，8月该项目销售出现大幅上涨，当月签约25套，创近期成交量新高。外地来青岛工作的客户所占比重较高，年龄38-50岁。主要以外企高管、外地公司老板、金融人士为主，此外有少量外地矿主，多次置业比重较大，商务身份人士居多。从土地供应和潜在供应项目来看，高端海景住宅未来供应量少，产品非常稀缺；整体高端海景住宅销售情况很好，只有少量高端住宅因自身产品原因，销售一般；90平米以下投资型公寓，160-200平米两居以及200-300平米是豪宅畅销产品，成交情况较好，未来供应较少，高端海景产品具有稀缺性；价格走势相对平稳，但中长期来看，高端住宅价格将继续上升；就综合产品力而言，引用星河湾董事长黄文仔评价，“青岛无豪宅！”产品提升空间巨大客群以青岛本地为主，外地占到一定比重，购买人群相对固定；高端海景住宅向东西两翼发展趋势明显，项目区域处于发展轴线上。别墅项目20世纪30年代引入，青岛最早的别墅，原汁原味的异国风情，开启了青岛的别墅时代。房地产市场化运作的首期之作，以海景资源为鲜明特色，以初级化的产品为外在表现。第三阶段：北上目前别墅市场格局：温泉板块、惜夏板块、市区及崂山板块、西海岸板块；以惜夏及温泉板块为主；以市区及崂山板块、西海岸板块为辅；胶州板块作为拥湾发展后的新兴板块，目前别墅开发刚刚开始。从总量来看，联排占主流；从销售来看，整体销售率较高，达84%以上；从目前存量来看，联排最多，双拼最少，整体来看别墅市场存量较少。别墅市场潜在供给状况别墅市场潜在供给状况存销与潜在供给对比分析客户区域分布综合分析青岛别墅市场格局青岛洋房概况花园洋房是指6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。青岛市花园洋房产品品质一般，只有卓越蔚蓝群岛项目产品较好洋房产品的界定青岛市洋房产品多分布在市郊，城阳区最多政策层面市场层面利益分配产业关系Thankyou!10年4月份后，销售价格指数与房地产开发景气指数已经持续呈现下滑趋势；近期资金面上银根的收紧及政策面二次调控政策的出台将会使得房地产市场短期内受到影响，长期来看，房地产市场依然看好。城市经济城市经济随着房地产开发的北移东扩，青岛客户的置业流向也将发生转变；在一些外地