重庆金鞍物业发展有限公司金香林小区房地产开发项目可行性研究报告2007年1月目录第一章总论……………………………………………………………….2一、项目概况二、业主简介三、项目内容、规模四、编制依据五、主要技术经济指标六、报告主要结论第二章市场预测与分析…………………………………………………….6一、重庆市房地产市场简析二、区域房地产市场分析三、区域（渝北区、江北区、北部新区）房地产发展状况四、本项目相近类型重点竞争楼盘住宅产品分析第三章项目定位与营销策略………………………………………………..23一、项目定位二、营销策略：第四章项目总体规划……………………………………………………….26一、功能划分及面积指标二、项目选址及建设条件第五章项目建设进度及销售计划…………………………………………….28一、工程建设进度计划二、项目销售计划第六章投资估算及资金筹措计划…………………………………………..29一、投资估算二、资金筹措及使用第七章经济效益评价………………………………………………………….30一、基本假设前提二、评价原则三、基础数据四、财务分析与评价五、不确定性分析六、社会效益评价第八章结论及建议…………………………………………………………..36第一章总论一、项目概况项目名称：金香林小区项目业主：重庆金鞍物业发展有限公司设计单位：重庆市钢铁设计院项目性质：住宅物业（小区配套商业）项目地址：重庆市渝北区回兴兴科大道申报时间：2005年二、业主简介重庆金鞍物业发展有限公司成立于一九九八年，具有较强的资金实力。公司注册资本2000万元，实收资本2000万元，分别由邓勇出资294万元，任毅平294万元，龚敏出资1020万元，邓红出资392万元组建。重庆金鞍物业发展有限公司成功开发了“金鞍花园经济适用房住宅小区”总开发面积3.4万平方米，是渝北两路首家经济适用房住房工程，在渝北两路地区属于有一定规模和影响的花园住宅小区，房屋销售喜人，至今已售房比例占建成房屋的90%以上。公司通过建设金鞍花园积累了城市住宅小区的开发经验，并创出了金鞍花园品牌效应，在渝北房地产市场站稳了脚，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快发展。截至到2006年12月31日，公司总资产13155万元，其中流动资产13088万元。负债总额8518万元，其中流动负债4518万元，无银行借款。2006年实现销售收入11406万元，利润总额1450万元，净利润1187万元。金鞍公司现有员工65名，其中本科以上学历34人，大专以上学历28人，拥有高级职称员工6名，中级职称员工14名，分别来自同专业领域，拥有合理的人力资源配置。法定代表人邓勇，性别男，大学文化，41岁，具有丰富的管理经验，现任公司董事长职务。公司在邓勇的带领下，逐渐建立的完善的法人治理结构和科学的经营管理方法，并促使公司制度建设日臻完善。三、项目内容、规模1、内容：金香林小区包括住宅、小区配套商业、会所、车库、幼儿园及配套设施用房。2、建设规模：地块面积133134㎡，总建筑面积226951㎡，容积率2.0其中：商业6300㎡，住宅202654㎡，会所516㎡，车库12500㎡，幼儿园1900㎡，物管及设备房2130㎡。四、编制依据计委立项文件国有土地使用证工程投资估算按《重庆市九九建筑定额及安装工程定额》估算，工程建设其他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取；国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；中国国际工程咨询公司1998年编著《投资项目经济咨询评估指南》；委托方提供的相关资料；项目地1：500地形图项目规划方案平面图《“金香林”总体策划方案》10重庆市空港工业园区号地块地质勘探资料；11重庆市统计局统计快讯五、主要技术经济指标表1—1主要技术经济指标项目指标总用地面积（平方米）199.7亩（133134㎡）净用地面积（平方米）169.3亩（112867㎡）总建筑面积（平方米）22.69万㎡其中：商业（平方米）6300㎡住宅（平方米）202654㎡会所（平方米）516㎡车库（平方米）12500㎡幼儿园（平方米）1900㎡物管房、设备房（平方米）2130㎡其他建筑（平方米）有无还建还建（平方米）建筑密度32%绿化率36%绿地率25%容积率2.0房屋总套数1935其中：住宅1785商业150其他建筑总栋数49序号项目名称单位数据备注1总销售收入万元492172总投资万元354753税前利润万元90654税后利润万元60735投资利润率％17.12%6投资利税率%25.55%7盈亏平衡点％71.80%