金泰假日花城(huāchénꞬ)四期产品定位及户型规划建议西安高新区一、高新区住宅(zhùzhái)市场需求特点（二）、高新区一季度普通住宅购买面积(miànjī)比例（三）高新区一季度普通住宅购买套数(tàoshù)比例高新市场经历长期的发展，逐步向高端化发展。根据一季度的成交显示，90—150平米的成交量仍然(réngrán)占据市场约50%。大面积占据市场的主体，120—150平米达到市场成交量的34%，150—180平米达到了13%的成交比例。中小户型销售开始市场回暖，刚性需求表现明显。但小户型面积较小，但成交套数达到整个高新市场的17%，刚性需求逐步开始上升；从户型上看，市场成交量最大的为二房，占据市场成交的40%，一房的成交量加大，达到市场成交的1/4；居室成交量清楚的显示了市场刚性需求成交量的上升。年龄层次：年龄30—45之间购房意向：90—150平米（近年来随着区域市场地位的不断提高，购房面积增大。）客群职业：科研院所工作人员、CBD白领阶层、私营业主、中产阶层承受价位：在一定程度上可承受高价位。约4000元以上购房需求：刚性(ɡānɡxìnɡ)用房、改善居住环境、区域配套、发展前景。（一）、区域产品发展高端化高新市场经历长期的发展，逐步向高端化发展，尤以120—150平米的三方化有一定的需求。（二）、刚性需求开始上升一季度市场刚性需求表现明显，一居销化上升速度加快，二居为市场消费主体。（三）、客群分布高新区地理环境优越(yōuyuè)，发展前景巨大，区域内项目主要是立足于整个西安市场，面向整体西北市场高新区住宅市场销售现阶段仍然以本市客群为主体，外来客群虽有一定的上涨，但不是市场购房的主体。（四）、购买客群特征描述★置业以自住为主体，投资性置业为辅，投资型置业比其它区域表现较强。★消费能力非常强，能够承受高档价位的产品★消费意向以本地消化为主★年龄段基本以25—45岁年龄层★整体素质相对处于高等档次，投资心理较强第二部分区域楼盘供需(ꞬònꞬxū)状况分析纯高端项目：天地源、兰亭坊、紫薇公园时光中高端项目：金泰假日花城、绿地(lǜdì)世纪城、和记黄埔·逸翠园、融侨紫薇馨园中低端项目：江林新城、枫林意树根据以上相关市场相关资料以及本项目所处的地理位置，我们锁定了融侨·紫薇馨苑、绿地世纪城、逸翠园·西安、紫薇尚层、和天地源·兰亭坊等五个项目作为本次四期产品(chǎnpǐn)调研的市场参考项目。以此来分析2008年10—09年3月份项目所在区域的市场状态。2.2.1从上述分项目各类居室的销售情况来看，片区内竞争项目产品线齐全。且产品竞争激烈。产品竞争现阶段已成为项目竞争的有效手段；金泰·假日花城作为(zuòwéi)区域内产品线齐全的综合性大盘，产品竞争已然成为决定项目成功与否必然要素之一。月份户型供应(gōngyìng)分析：一居760套，占总供应(gōngyìng)量的19.18％；两居1203套，占总供应(gōngyìng)量的30.36％；三居1202套，占总供应(gōngyìng)量的30.33％；四居436套，占总供应(gōngyìng)量11.00％；跃层42套，占总供应(gōngyìng)量的1.06%。共推出3963套住宅。两居、三居、四居共2841套，占据市场总量的71.69％，为市场主要供应(gōngyìng)量。08年10月—09年3月份平均均价为4990.80元，当前(dāngqián)平均价格为5035.53元，总价范围为一居18491-386026元，二居266213-681340元，三居424262-1235613元，四居624098-1234296元，LOFT315458-2138171元，跃层450800-2138171元。片区市场(shìchǎng)产品结论：第三部分本项目(xiàngmù)一、二期产品分析功能划分金泰·假日花城二期销售状况分析表（截止4月20日）上表是从金泰·假日花城二期各房型从08年10月到09年3月供应量、成交量两个指标所做的一个简单比较，可以看出：三居室（）作为(zuòwéi)二期的主力户型，成交量最大，相应的投放量也最大；C户型（四居室，145.63平方米的户型）供应成交差距最大。一居室(jūshì)：二居室从销售来看,二期77.05平米F’户型最为好销，其次为E’南北通透二居。90平米二室二厅一卫（J/K）户型销售较弱。从四期产品供应量来看，应适当在四期增加小二居的投放(tóufàng)比例，增加60—70平米的两居与南北通透的两居市场放量，缩减点式二居的市场放量。B户型为二期主导户型。产品性价比较高。在半年的销售过程中，B户型的销售速度(sùdù)略快。市场对于