兰州万嘉地产营销机构PAGE\*MERGEFORMAT44--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------甘肃地产营销实力第一军团西部天地集团高台·时代世纪广场项目可行性研究报告兰州万嘉地产营销机构目录宏观市场论证篇…………………………………………………………………………………………1P区域市场论证篇…………………………………………………………………………………………7P项目分析及定位篇………………………………………………………………………………………23P风险评估与控制篇………………………………………………………………………………………28P一、宏观市场论证篇1、项目地位与受关注度的简要分析时代世纪广场位于高台县湿地新区的北端，地处高台城市发展的战略性位置，是新老城区交通主轴和新区绿化主轴的交汇点，由于高台县委、市政府等相关行政办公机构多座落于此，使本项目成为高台形象名副其实的橱窗，再加上湿地公园、水景广场得天独厚的自然景观、以及即将形成的集高台行政中心与商业、经济、文化大都会的综合城市属性效应，促使市民、政府与社会各界对本项目的开发保持着一贯的高度关注。本项目的成功开发势必极大提升城市公共空间质量、塑造新区超大综合商业中心，综合提升城市整体形象，增加城市影响力与吸引力，有着广泛的积极意义。时代世纪广场开发项目是高台县委、县政府列入工作计划的重点工程，这些在政府行文与报告中可充分体现与认证。因此，项目独特的受重视地位与社会各界赋予本项目的高关注度使本项目成功开发的原始动力，从而也为本项目的开发成功提供了理想的外部生存环境。2、项目生存的基本经济基础分析2014年高台全市年末总人口15.8万人，其中城镇人口4.3万人，乡村人口11.5万人；城镇化率为39.8%，同比去年提高2.42个百分点。人口基数较去年有着较大提升；但同时这也意味着城郊刚需被进一步释放，在未得到大量新增人口的基础上，未来的刚需总量将会持续下降。同时值得注意的是目前高台县开发及待开发项目总体量较大，存量房体量不断攀升，总体而言，城镇人口的增长远远不及房地产开发总体量，且受制于全市乃至全省的整体市场风向影响，未来高台县房地产市场震荡下挫几成定局。高台居民可支配收入及消费支出分析2014年高台全县城镇居民人均可支配收入达到12273元，同比增长10.6%，比全市增速高0.3个百分点，比预期目标增速低2.4个百分点，增速居全市第2位。农村人口人均现金收入达到7158元，同比增长12.3%，比全市增速低0.3个百分点，比预期目标增速低0.7个百分点，增速居全市第5位。而就目前数据分析，高台县整体收入水平仍旧处于较低层级，且整体经济增速不断放缓。因此，虽然项目的区位优势较为明显，但由于购房刚需被大量消耗、保障性住房建设规划面积不断上升、而城镇居民收入又无法支撑改善型需求，可以说市场前景并不太乐观。高台消费市场无论从市场供应来说，还是从消费品的选择面来说，目前大多还是中低档的消费用品，主要用以满足居民最基本的衣食住行的功能和日常要求。城市中高档消费的气氛尚未显现，缺少高档次的商场，有限的星级的酒店也成为部分富人的重要消费场所。高端客户更愿意到张掖、武威、酒嘉地区甚至去兰州进行消费购物。调查数据表明:仅2011年，高台走向张掖、武威、酒嘉地区与兰州的外出消费就达到了3.2万人次，平均消费2250元/人次，消费总支出七千余万，外流现象非常严重，但且综合近几年的消费外流调查显示，外出消费及消费流出总量虽有所增长，但平均增速仍旧较为缓慢。可以说目前高台消费市场出现了严重的两极分化，高收入群体不愿在本地消费，而中低收入群体又无法支撑较高的消费额度，因此虽然全县普遍缺乏中高端消费品市场，但这方面的需求总量亦相当稀少。而另一方面，随着2010-2014这五年高台的房地产市场不断开发，目前高台全县人均商业面积已高达1.79㎡/人，如果仅计入城镇居民，那么这个数字将会是5.82㎡/人，这个数字已远远超越了张掖市区，与敦煌、酒泉等旅游城市比肩。但根据目前高台人均收入水平及外来人口、常住人口总量测算，市场目前虽仍旧存留有部分需求量，但整体已处于透支发展状态