第六章房地产投资估算与融资方案第一节房地产投资估算1、项目总投资的不同内涵在《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》中指出，“作为计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和”，固定资产投资由建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费和建设期利息等7项内容构成，铺底流动资金指流动资金中的非债务资金，占全部流动资金的30％。可见，两者的区别就在于：作为计算资本金基数的总投资只包含了30％的流动资金，而项目评价用的项目总投资则包含了全部流动资金。项目总投资是项目评价用的“项目总投资”一、投资的概念与估算内容（一）投资的的概念2、项目投入总资金将项目评价用的项目总投资改称为“项目投入总资金”。3、外商投资项目投资总额对外商投资项目，无论是项目评价或是计算注册资本比例，均使用投资总额的称谓4、“建设投资”的不同用法（1）建设投资：是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用（2）建设期利息：是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息（3）流动资金：是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。（二）一般建设项目投资的构成项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如图6-1所示。项目总投资建设投资建设期利息流动资金工程费用工程建设其他费用预备费用建筑工程费设备购置费安装工程费基本预备费涨价预备费项目总投资的构成房地产投资估算中所讨论的投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产（三）房地产投资估算的内容开发项目总投资开发建设投资经营资金土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本房地产开发项目总投资的构成（1）估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。（2）估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。（3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分（4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。（5）估算的准确度应能满足建设项目决策分析与评价不同阶段的要求。二、要求、依据、作用与方法分类（一）房地产投资估算的要求（1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。（2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构发布。（3）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准的物价指数。（4）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标（二）房地产投资估算的基础资料与依据（5）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。（6）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。（7）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。（8）地方政府制定的有关取费标准。（1）投资估算是投资决策的依据（2）投资估算是制订项目融资方案的依据（3）投资估算是进行项目经济评价的基础（4）投资估算是编制初步设计概算的依据（三）投资估算的作用（四）投资估算的方法分类1、简单估算方法：是根据已建成的类似项目的投资，经比较修正，得出待估算项目的投资的方法。简单估算方法估算精度不高，主要适用于投资机会研究和项目预可行性研究阶段，在项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法该方法是根据已建成的、性质类似的房地产项目的投资额和规模，并考虑其位置、占地面积、土地的取得方式及使用年期、开发面积、建筑结构、基础设施和公共设施配套的完善情况、建设工期等因素的不同，与拟建房地产项目进行比较，得出待建房地产项目的投资2、投资分类估算法：《建设项目总投资组成及其他费用规定》中规定投资估算应包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费和涨价预备费、建设期利息和流动资金等内容。房地产投资估算时，应包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、公共设施配套费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用、不可预见费。如果开发完用于出租或经营的房地产项目，还应包括经营资金。下面重点介绍投资分类估算法。1、土地征用拆迁费：