房地产信托投资基金(REITs)专题分析报告--敬请参阅最后一页特别声明--敬请参阅最后一页特别声明国金证券房地产信托投资基金(REITs)专题分析报告2012年03月20日基金分析专题报告投资标的类别丰富，与Ａ股关联度低长期竞争力评级：高于行业均值市场数据(人民币)行业优化平均市盈率36.84市场优化平均市盈率29.70国金能源指数6340.03沪深300指数3203.97上证指数2992.84深证成指11948.76中小板指数5748.72基本结论房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红。REITs起源于美国，截止2012年1月份，美国约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元，从美国REITs发展路径来看，REITs的投资品种一直不断创新。从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公司形式为主。而根据具体运作方式，REITs可分为三种类型：一是权益型；二是抵押型；三是混合型。在美国，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性相对较低。从对AllREITs指数风险收益特征分析可知，AllREITs指数风险大体处于标普500和纳指100指数之间，对比沪深300指数看表现相对稳健，风险指标略低于沪深300，且与我国股市相关性较弱。因此，从资产配置角度出发，REITs资产可起到分散风险及稳定投资组合收益的作用。同时，美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，各类型物业对经济周期敏感度是不一样的。如酒店、度假村及零售等对经济周期的敏感度相对较高；而医疗、仓储及林场等与经济周期相关性较弱，表现出相对抗周期性。因此在不同经济周期，相机配置不同类型的REITs将会有较好的表现。此外，法律规定REITs必须支付不少于90%的税后利润给持有人，其属于高派息品种。从统计来看，1972年以来，长期平均年化总回报率13.75%中年均派息收入约为8.3%。因此高派息是对周期系统风险的又一化解，也是REITs长期表现稳健的关键因素。美国近期经济数据表现靓丽，加之新屋销售以及成屋销售、租出率及租金等数据显示美国房地产（尤其租赁市场）的企稳。因此，在08年次贷危机爆发以来REITs大幅下跌为其投资价值提供较好的安全边际以及近期租赁市场的升温提供更多的租金收入的背景下，财务稳健的公寓、仓储、工业厂房等REITs具备较好的投资价值。目前，我国公募基金方面没有真正REITs基金，但有两只以REITs基金为主要投资标的的QDII，属于基金中的基金。这两只基金分别为诺安全球不动产基金和鹏华美国房地产基金，均以权益类REITs为投资标的，但投资范围有所区别，诺安不动产投资范围相对较为广泛，以全球权益类REITs为投资标的，而鹏华房地产是以美国权益类REITs为主要投资标的。结合当前宏观环境及估值，投资者可关注两只基金的投资价值。风险提示：REITs基金投资标的由于受各国宏观经济、地产市场以及汇率等多因素影响，具有较高风险/收益特征。建议具备风险承受能力的投资者参与。市场数据(人民币)市价(元)10.81已上市流通A股(百万股)8,499.03流通港股(百万股)224,689.10总市值(百万元)1,319,611.12年内股价最高最低(元)28.49/8.82沪深300指数4441.18上证指数4165.882005年股息率0.00%张剑辉房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红，法律规定REITs必须支付不少于90%的税后利润给持有人。REITs起源于美国20世纪60年代，目前共有二十几个国家有上市REITs，包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等国家，其中在美国发展最为成熟。据不完全统计，美国约50%房地产投资来自