张大伟：商业地产的大不同商业地产的前期市场调查尤为重要。商业地产的商场调查要和住宅的市场调查区分开，两者是完全不同的两种角度和形式。商业地产关注的是消费者的购物需求，住宅地产关注是的消费者的购房需求。商业地产关注自己的商铺能不能火，住宅关注是的自己的住宅能不能卖出去。商业地产不仅关注现在，更关注未来如何运营。住宅关注现在多一些。商业地产不仅关注如何商铺业主的需求，更关注市场消费者的需求。经过我司几年的商业地产操作经验，总结出商业地产市场调查的七大注意！一、注意城市商圈与开发地块的关系！市场调查首先要有宏观意识和大局观。调查整个城市的商圈核心在哪里？开发地块是否位于商业里面。如果在核心商圈里面，如何开发建设，才能分老商圈一杯羹，或者引领整个商圈。如果不在老商圈，是不是在新商圈。如何保障在新商圈的成功？前者还是比较容易的事情，如何开创新商圈则是有一定难度的。需要开发企业引入大型重量级的主力店来奠定基础，撑住场面。二、注意城市消费人群的消费需求！住宅市场里面的市场调查一般调查的内容就是需要什么样的房子，什么样的价位，什么样的户型，什么样的配套，完全是以住宅为中心开展市场调查。商业地产的市场调查则完全是“来自于市场，又服务于市场。”这个市场指的就是消费者的消费需求。消费者需要什么的场所消费，消费者喜欢什么品牌，消费者特性（年龄、性别、职业、收入、受教育程度、子女婚姻状况）消费者行为（购物消费、就餐频率、休闲消费、娱乐消费、交通方式、消费偏好）消费者的消费习惯，消费者的消费时间，消费者的消费内容，消费者的消费支出，消费者的消费频率等，消费者哪些方面满足，哪些方面不满足？要深入的了解本度的消费者心理和需求？细节处：做市场调查最好留下影像资料，便于市场调查的真实性。三、注意开发地块与三级商圈的关系地块基地研究完毕后，开展地块与三级商圈的研究工作。一级商圈，项目地块与现场核心商圈的关系。县城的核心商圈即是县城核心镇商圈，莒南即是十字路镇商圈。次级商圈指的是整个县城这个大商圈，县城有多少人口潜力县城核心镇进行消费，消费的周期和频率。三级商圈指的是流动人口，旅游人口，酒店人口等。四、注意项目的竞争分析商业地产的竞争对象比单纯住宅要复杂的多。商业地产的竞争对手有传统的商业超市（莒南类如苏果等）、商业街（隆山路）、传统商圈、在建的商业项目，未来将要建设的商业项目都是商业地产的竞争对手。对竞争对手的分析要细致。关注细节。比如他们的经验现状，经验品牌，经验客流量，经验不足等。另外通过竞争分析，还要了解竞争对手那里最受欢迎品牌，最受欢迎购物种类等等，这些均可以借鉴到开发项目上来。五、注意传统商业圈层的分析传统商业街代表着城市的消费习惯，对于传统商业街的分析要细致。细节到传统商业街的品牌列表，租金水平、商铺业态组合等细节内容，留着照片等重要资料。六、注意项目自身的商业定位住宅的定位很单纯，既可以唤起居者得居住愿望即可。商业地产的商业定位却要复杂的多。他的定位来源于自身的商业体量，自身的商业开发模式，自身的地块位置等很多方面。莒南项目没有在城市的核心商圈，核心地块位置，商业体量却很大。那么他的商业定位是什么呢？我司根据市场调查，了解该地块是莒南最具潜力的城市未来双核心位置，莒南高端社区聚集地。于是莒南项目商业定位为：莒南第三代商圈引领者，莒南最大的、业态最全的，档次最高的，集吃喝玩乐了一站式体验式购物广场。七、注意招商与主力店引入可行性调查商业地产的市场调查工作，还要为项目的招商服务。一个商业地产的招商工作要远大于其开发工作。招商工作先行，可以保障整个商业项目的成功运作。而招商工作最为关键的是主力店的招商。如何通过市场调查和项目地块分析，，让主力店心动，成功引得主力店的进入是商业地产项目成功运用的关键。