华宝集团XX项目可行性研究报告华宝集团XX项目可行性研究报告成都XX地产顾问有限公司2006年8月7日报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了XX发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上，综合考量XX区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业——高尔夫主题社区”与“中高档物业——多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。最终，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。目录TOC\o"1-3"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc142680811"前言项目发展的目标体系PAGEREF_Toc142680811\h8HYPERLINK\l"_Toc142680812"一、本项目研究背景PAGEREF_Toc142680812\h8HYPERLINK\l"_Toc142680813"（一）企业背景PAGEREF_Toc142680813\h8HYPERLINK\l"_Toc142680814"（二）项目自身条件PAGEREF_Toc142680814\h8HYPERLINK\l"_Toc142680815"（三）项目发展环境PAGEREF_Toc142680815\h9HYPERLINK\l"_Toc142680816"三、项目的特殊性认识PAGEREF_Toc142680816\h9HYPERLINK\l"_Toc142680817"四、本项目发展的前提条件分析PAGEREF_Toc142680817\h9HYPERLINK\l"_Toc142680818"五、本项目发展的目标体系PAGEREF_Toc142680818\h10HYPERLINK\l"_Toc142680819"第一章区域发展战略研究PAGEREF_Toc142680819\h11HYPERLINK\l"_Toc142680820"一、大成都城市定位对区域发展的意义PAGEREF_Toc142680820\h11HYPERLINK\l"_Toc142680821"二、大成都总体规划对区域发展的影响PAGEREF_Toc142680821\h12HYPERLINK\l"_Toc142680822"三、XX规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变PAGEREF_Toc142680822\h12HYPERLINK\l"_Toc142680823"四、区域资源条件及发展水平横向比较分析PAGEREF_Toc142680823\h14HYPERLINK\l"_Toc142680824"五、XX差异化竞争发展战略PAGEREF_Toc142680824\h15HYPERLINK\l"_Toc142680825"第二章项目休闲产业发展方向PAGEREF_Toc142680825\h16HYPERLINK\l"_Toc142680826"一、特色吸引物的选择PAGEREF_Toc142680826\h16HYPERLINK\l"_Toc142680827"（一）本案发展休闲产业的资源基础PAGEREF_Toc142680827\h16HYPERLINK\l"_Toc142680828"（二）各区域休闲产业的发展态势PAGEREF_Toc142680828\h17HYPERLINK\l"_Toc142680829"（三）人造特色吸引物的确定PAGEREF_Toc142680829\h1