第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称：乳山正华·金港家园小区二、项目申报单位及法人乳山市正华房地产开发有限公司法人代表：郑福玉三、项目拟建地点乳山市海阳所镇，金港村四、项目申请报告编制单位乳山市正华房地产开发有限公司第二节项目可行性报告编制依据1、国家有关法律、法规、规划、方针及产业政策和投资政策；2、现行有关技术规范、规定、标准；3、乳山正华·金港家园规划总平面图；4、建设项目有关主管部门意见；5、项目单位提供的其他有关资料；6、（原）国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告的内容和深度的规定要求；7、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；8、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》。第三节可行性研究的范围和内容1、项目提出的背景及投资的必要性；2、市场分析及营销战略；3、建设条件及配套供应情况；4、建设方案；5、环保与节能；6、企业组织与劳动定员；7、项目实施进度；8、投资估算及资金筹措；9、财务评价；10、风险分析及对策。通过对以上内容的研究，提供准确的资料和数据，对本项目是否可行做出评价和结论，以作为决策的依据。第四节承办单位简介该项目承办单位――乳山市正华房地产开发有限公司乳山市正华房地产开发有限公司成立于2004年7月12日，主要经营房地产开发、销售、房屋租赁等，具有三级开发资质。公司注册资金人民币2000万元，法定代表人郑福玉。目前公司从业人员38人，其中具有专业技术职称25人。公司实行董事长领导下的总经理负责制，设总经理1名，副总经理1名，公司下设：办公室、工程部、预算部、销售部、财务部、售后服务部，成立正华物业管理有限公司。公司自成立之初，本着房产规划设计的高标准和物业管理的高起点，打造“正华房产”品牌，确立五个目标，即：打造诚信房地产开发企业、打造城市优秀住宅小区、设计优秀户型、打造优秀节能住宅、打造全装修优秀住宅。公司近四年来开发了正华海湖怡心园小区、正华忆海苑小区、正华水岸新城小区，正华海湖家园小区，建筑面积达30万平方米。每个开发项目以设计科学合理、优质节能、环境清洁优美、物业管理正规等而受到社会各界的广泛赞誉。第五节简要结论该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长的消费需求，促进乳山市房地产业的健康发展具有重要意义。该项目总投资52504万元，所需资金全部由项目单位自筹解决。项目建设期2～5年。项目建成后可实现销售收入100100万元、各种经营税费5635.24万元，所得税10490.17万元，税后利润31471万元，税前财务内部收益率137.81％，静态投资回收期1.77年（含建设期）。上述经济指标良好，且通过经济敏感性分析，项目抗风险能力较强，物业管理收入能维持正常运转且略有盈余，因此该项目建设是必要可行的。第六节主要技术经济指标乳山正华·金港家园小区主要技术经济指标详见下表。一期工程主要经济技术指标表序号项目名称单位指标备注1总用地㎡2283002市级道路用地㎡512003净用地㎡1771004总建筑面积㎡297500其中多层住宅㎡225600商业公建㎡22560011建筑密度％20.5512容积率1.6713绿地率％38.414停车位个282115综合售价多层住宅元／㎡4000出售高层住宅元／㎡6000出售商业公建元／㎡6000出售16建设投资万元52504171819每平方米建设投资元1765平均20投资利润率％26.6421投资利税率％30.2222全部投资财务内部收益率（税前）％137.8123全部投资财务净现值（税前）万元21197.7624全部投资投资回收期（税前）年1.77第二章项目提出的背景及投资的必要性第一节项目提出的背景海阳所镇位于乳山市最南端，全镇总面积91.4平方公里，下辖38个行政村、2.9万人口。这里区位优越、交通便利，东部毗邻国家4A级银滩旅游度假区，西有大乳山滨海旅游度假区，环海路横贯境内，镇驻地至青岛、烟台、威海三市路程均在1个半小时内，相当于同时拥有三大火车站、三大港口、三大机场，海陆空交通便捷，特别是环半岛沿海高速公路的构建，其独特的区位优势日益显现。该镇外向度高、受辐射力强，较早地实行对外开发、招商引资，已兴办外贸生产企业近10家，合同利用外资、实现利用外资连续两年实现了“双翻番”，是最具发展活力和创业的对外开放城镇。这里位于全市对外开放的前沿，承接着青岛、威海等大小城市的辐射，特别是受银滩旅游度假区和大乳山风景区的快速拉动，具有快速发展的内在潜力。交通便利、品种齐全的大型商贸超市该镇物产丰富、环境优美。海岸线长达87公里，接近全市的一半，海产品资源