商业地产之卫国模式#u)|8_&?#c(R4P9i,m*M.U;n#_'Y$h'I+N1、商业地产之开发模式)~'\(h5p"q"z0c5E2L*Y/|:&d?5{\!a&x"S8k:p,m+F&}W)a在开发操作程序上注重以下四点：6_/mv&`,t:K-x■第一是共同选址。先和零售企业、品牌合作商户讨论后再找地，制定初步的方案，并谈妥租金，将中国的城市划分三等，每一等城市的租金是多少，然后签订合同，交纳保证金。2g/P7q2a7{7l0I:l0^2j4t'f6c■第二是准确定位。做好项目定位、客户定位、租售比例等。卫国多年来的经验是，商业地产最好以租为主，严格地说就是只租不售。;M9x#r2p(V#\;U)o7r($n$b!b!l&n6[${■第三是定规模。规模多大合适，不是越大越好，也不是越小越好。比如建设10万平方米，每平方米收50元，20万平方米每平方米收20元，那就不如建两个10万平方米的，中国面临的问题是求大求全。.Y$G)i)n2I%|u■第四是招商在前。主力店一般有二三个就好，还要注意次主力店的招商。卫国的主力店有15家，次主力店有10余家，其他品牌商户就更多，基本上在招商方面不存在太大问题。0`9^/x*q1M'l;L%d4w%t%R:Q2、商业地产之融资模式$U;l;n)_'H1j8~8`)o;k,l6{3W!r*u$_;R$J+G通过10余个商业项目的运作与经验，卫国已逐步形成自己独特的两套融资模式：(F+d)B4{5D(A1Q'm.M6O)A5l'd9Y■大型商业项目融资模式：)y(~f-c&@)t0b:B2]:p0R'\3n;o:R'i&b一是看中地块之后，我们会进行前期详细的研究，并根据项目的实际情况选择合适的战略合作伙伴，在成立项目公司之后我们会与主力店商户，次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，交纳保证金，这是我们在项目开发之前强有力的融资渠道之一。6T0[;l*G,k+G"Z;H#\4d6K!}6\#M6W(x3u0U-@第二条融资渠道是我们会根据项目的实际需要与否，决定是否与海外房产信托基金合作开发。%M0l7k4F#@;K:j(G2h,e0o!L%[$q)I"D%n2q&r2y:~第三条融资渠道是商铺按揭或抵押套现，将自己的资金或项目抵押贷款，套现进行经营的周转或开发新项目。:b,v3t.|8C9~#A8o(|7c!h'G7C/h第四条融资渠道是商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目的，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力。!b#Z9R2P;g;N.A/g0C2i7P*^+O#S8v第五条融资渠道是建筑贷款和开发贷款。这是新推行的模式。产权方面，目前外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款6b\3Z#b;n)M.|;j8|-O)c7A/q%v$m*?0C$x'T0S&F只需要初级证就可以。(g2[$s8^0R@;s&p)M7]7f&m0h"B%F'U在房地产公司与信托公司结合问题上，首要是“安全性”，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司是稳健的，安全是第一位的。其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。$A:W6R&c/y;v"P7f&\&e7I7vl3K■特大型商业项目融资模式：;z*\)?*Z;t/v)E9^#C;[3\-B1N7b4f5~"P针对特大型商业项目的融资，除采用上述融资渠道外，我们会进一步视项目的实际情况采取特殊渠道的融资模式，具体操作为：.l7M2s1M.[/e6M&z+W"\0j9J4f0d!_第一步是我们首先在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司Ｂ，然后通过我们卫国控股集团下属公司Ａ控制上市公司Ｂ。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，Ａ与Ｂ共同出资成立地产项目公司Ｃ。/j!~$o.G+i'B.O&R(^%y1V;vd"N$V项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司Ｂ持有Ｃ的绝大部分股权；Ａ仅占小股。$e+q$a9g-R;Q(]/^接下来，公司Ｃ预付土地出让金、获得"四证"（国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），成立房地产项目开发公司Ｄ。%\/X*`2@)h%Q$C3r/L*[3i*p7W'V+o按照２００３年央行出台的１２１号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司Ｃ预付的土地出让金通常来,`+b2z9ju(N(M+\#d.k(H#u*D(e自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的３０％，即可启动