www.sdqzgd.com商业管理的重要性经过2010—2011年的萎靡期，地产行业2011底开始解冰融化，重新复苏，尤其是商业地产项目突飞猛进，成为房地产投资中的一匹黑马。据统计，2012年一月，商业地产投资总额占据了地产投资总数的17%,首次超过15%，与同比增长近40%。纵观全球，欧美国家的商业地产运作水平已经处于高度发达之中，商业地产总产值占全年GDP总值30%还要多，已经远远超过住宅地产。但就国内而言，中国的商业地产只是处于起步阶段，商业地产总产值占全年GDP总值最高也未超过6%，与欧美等国家相差甚远。这与国家对第三产业的支持力度不够、国人收入与房价的差距较大、国内商业地产管理水平欠缺、国人投资意识相对薄弱等都有一定关系。投资商业地产项目不像投资住宅地产，不管是开发商还是投资商，他们更看重的是投资回报。俗话说，有卖不出去的店铺，没有卖不出去的住宅。商业地产的价值关键在于商业，必须是先有商业再有地产。一个好的商业项目，不仅可以带来眼前收益，而且通过可持续的良性运作，能够推动整个商圈的经济发展，扩大地区影响力，反过来又从新推动商业地产的价值，从而带来更长远、更可观的利益。商业地产项目营销方式大体分为四类，开发商自用，只租不售，只售不租，租售结合。就目前商业地产市场信息统计，绝大部分项目是采用第四种方式进行营销。开发商一般会根据自身的资金实力状况、项目的实际属性和特性，周边商圈现状和发展趋势等众多小环境、地区经济面貌和政府城市规划大环境、投资者投资意愿和习惯、商业地产租售价格走势、运营成本评估等数十项由专业商业管理公司提供的分析报告，制定出合理的销控计划，其最直白的目的就是使其价格提升，获取最大化的投资回报。举个例子，一个商业地产楼盘，开盘价8000元/㎡，开发商采取租售结合的方式，并且设定一个平衡点，保证所售的资金已经收回投资成本，且略有盈利，然后未售出商铺采用对外租赁的方式，并且按照收取管理费进行专业管理的方式进行经营，几年后将这个项目打造成当地的著名商业中心，不仅租金方面有所盈利，而且那些前期未售出的商铺再进行销售时，也早已不是当年的8000元/㎡，可能已经翻了几倍，并且通过项目的成功运作在业内外赢得良好的口碑，获得更为珍贵的无形财富，为以后项目的开发奠定扎实的基础。而对于那些不管是购买还是租赁的投资者而言，他们同样获得较好的投资回报。这就是一个成功的项目，开发商、投资者都满意，做到双赢甚至多赢。而一个商业地产项目，服务无限.忠诚永远济南群智高达商业管理顾问机构www.sdqzgd.com如果没有科学的、安全的的管理，即使所处的商圈再好，也很难使商业地产项目发挥最大的优势，也就是我们经常见到的有些项目地段黄金，生意惨淡。为了能够使商业地产项目获得更好的投资回报，不少开发商想到聘请专业的商业管理公司帮其打理。可能有人注意到了，最近商业地产行业内突然增加了很多商业管理公司，但是很多人不了解，他们中绝大部分是近期才半路改行的，这些公司中绝大多数原本是地产策划或营销公司。由于2010年房市的萎靡，使地产策划和销售行业生意吃紧，他们认为商业管理公司可能会更加好做一些，于是决定涉足商业管理行业。其实商业管理公司绝不是想象中的那么简单，可以说只会策划和营销是不可能做好商业管理的，因为策划和营销只是商业管理中的一个环节，而不是全部。商业管理重点是前期定位和后期的运营管理，只不过策划营销能给开发商和投资者带来眼前的直接收益，因此被过多的重视，从而忽视了规划定位和运营管理的重要性。那么如何选择一个商业管理公司，如何评价一个商业管理公司是否够专业、有能力做好一个商业地产项目。首先，一个专业的商业管理公司不仅能够做好策划和营销，对前期商业地产项目的规划定位更要有独到之处。规划定位工作是整个商业地产项目里面最为科学和复杂的，决不可轻视。因为一个准确的、合理的、具有前瞻性的规划定位，是直接决定了项目成败的基础。整个工作整合了商圈、地区、城市、人口、市政规划、经济趋势等等众多方面的因素，加以科学、安全的且具有前瞻性的专业评估，得出符合项目特性的发展定位，而且每一步必须都要由专业人员要进行实地考察、调研。假如项目在前期规划定位失误，即便是稍有偏颇，都会使后期的运营管理产生很多阻力，甚至是项目全盘失败。因此，越是大型项目，规划定位阶段越是缜密细致，一个大的城市综合体或SHOPPINGMALL项目，前期的规划定位工作，可能长达一两年之久，比项目的建设、营销总周期还要长。很多新成立的商业管理公司为了尽快的接到项目，获得资金来源，第一天和开发商洽谈，回去几个人一商量，凭个人经验二、三天就做好定位方案了，这是绝不合理和不负责任的做