建工·Morning公馆可行性研究报告目录第一章项目概况地理位置地形地貌交通情况街区功能情况经济技术指标第二章项目开发经营环境分析一、2006年国内经济及房地产市场总体分析二、重庆市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的区域分析二、项目周边主要物业分析三、项目区域消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、项目开发经营优势点项二、目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、定位前提三、产品定位四、案名第六章项目规划、建筑设计一、项目总体规划二、住宅建筑设计三、小区配套设施四、环境艺术设计第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度第八章项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目盈亏平衡分析四、资金预测第九章项目开发经营风险分析第十章结论第一章项目概况一、地理位置项目地块位于重庆高新区长石村26号，毗邻高新技术发展中心，原是安装公司办公楼及员工宿舍所在地。地块距渝州路迎宾大道主干道约500米，项目周边已形成良好的居住氛围，拥有良好的配套设施，交通便利。二、地形地貌本地块位于石桥铺高新区，渝新路和渝新支路交叉点旁边，项目用地为方形，较为规整，地形高差约6米，用地北侧临渝新路，东侧临渝新支路，西面及南面则为已建成住宅。地块北面红线处有渝新路的路基堡坎，高度约5米，地块南面有高度约6米的堡坎，紧邻红线旁边建筑物。三、交通情况项目临渝州路约200米，交通十分便利，有多路公交车通过。四、街区功能情况本区域范围内，街区功能已经成熟，项目临重庆电视台约200米，到石桥铺电脑市场约500米距离。生活配套完善，有华宇名都城的综合购物商场，临近南方花园美食一条街，建工·新康桥商业已经形成，有超市、小吃店、网吧、美容店等。四、经济技术指标分类单位数值总用地面积平方米2232容积率6.9建筑密度％30绿地面积绿地率（按居住用地计算）％25车位个53第二章项目开发经营环境分析一、2006年国内经济及房地产市场总体分析2006年，国内国民经济继续保持平稳较快发展。初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，比上年同期加快0.3个百分点。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，已经连续12个季度保持在9%以上。国民经济的快速发展是保证房地产行业发展的经济基础与前提；国民经济各行业的蓬勃发展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。2006年被业界称为“房地产政策年”。中央及地方政府针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策。虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但房价在“且调且涨”的曲线下一路前行，北京、广州等一些城市的房价仍旧一路飙升，政府宏观调控的核心目标并未达到。房地产开发投资增速总体上出现逐渐放缓态势，但目前水平仍处于高位，其投资反弹压力依然较大；开发企业资金来源中，银行贷款、外资及其他资金房地产投资的“追逐力”继续上升；全国70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在部分地区商品房销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，新建商品房空置面积居高不下。房地产市场总体上受到国家宏观经济形势、宏观经济政策以及房地产调控政策等方面的影响。二、重庆市房地产市场分析重庆市房地产市场经过多次宏观调控之后，已由成长期向成熟期迈进。2006年，全市建筑业累计实现产值达885.18亿元，比上年增加100.61亿元。全市建筑业从业人员总计高达36.3万人，在全市城镇经济单位从业人员中，约占20%。全年建筑业企业房屋建筑施工面积约10824.39万平方米，比上年增加48.68万平方米。其中，新开工房屋面积6252.60万平方米，比上年增加86.43万平方米，增长1.4%。全市建筑业企业房屋建筑施工面积达到1082.44万平方米，房屋建筑竣工面积517.46万平方米，竣工价值364.14亿元。2007年4月的重庆楼市较之3月在供应量和成交量上继续保持大幅增长。4月重庆主城区共有37个项目入市，除两个商铺项目外，均为住宅项目。入市体量约为136.95万㎡。其中，渝北区推出体量55.2万㎡，居各区之首。与2007年3月的市场情况相比，4月的市场供应不论是在楼盘个数还是推出体量上都维持了较高增长率，其中，推出体量环比增长了46.2%。在市场成交方面，4月主城区共成交商品房15773套，成交建筑面积153.14万㎡，成交金额43.85亿元，平均成交单