正大·花和院建设项目申请报告焦作市工程咨询公司PAGE\#"-0-"77目录第一章总论1.1项目背景1.2报告编制单位、资格等级及编制依据1.3研究工作的范围1.4拟建项目概况1.5建设工期1.6建设投资和资金来源第二章建设背景及必要性2.1项目提出的背景2.2项目建设必要性第三章项目市场分析3.1焦作房地产市场分析3.2焦作住宅市场分析3.3焦作房地产市场发展态势分析3.4市场综述3.5周边现状分析3.6市政基础设施现状分析3.7诉求特征现状分析3.8项目SWOT分析3.9分析结论及建议第四章项目选址和建设条件4.1项目选址4.2建设条件第五章建设内容与规模5.1功能定位5.2建设内容5.3建设规模第六章工程建设方案6.1规划设计依据6.2总平面布置方案6.3建筑方案6.4结构设计第七章公用工程7.1给排水7.2电气第八章环保与节能8.1环境保护8.2节能第九章劳动安全、卫生与消防9.1劳动安全9.2卫生措施9.3消防第十章项目管理与实施进度10.1基本要求10.2项目组织10.3项目实施进度第十一章组织机构及劳动定员11.1组织机构11.2劳动定员11.3人员培训第十二章项目招标方案12.1招标范围及招标组织形式12.2投标、开标、评标和中标程序12.3评标委员会的人员组成和资质要求第十三章投资估算与资金筹措13.1估算依据13.2投资估算13.3资金筹措方案13.4资金使用计划第十四章财务评价14.1评价依据14.2基础数据14.3收入估算14.4评价结论第十五章社会评价第一章总论1.1项目背景1.1.1拟建项目名称：正大·花和院建设项目1.1.2项目建设单位及单位概况焦作市正大置业有限公司成立于2006年2月，注册资金800万元人民币，法人代表王跃东，是一家具备三级资质的专业房地产开发公司。下设综合部、工程部、预算部、经营部、财务部、人事部、销售部。现有工程技术人员和管理人员32人，其中高、中级职称14人，具有较强的开发建设实力和经营能力。1.2报告编制单位、资格等级及编制依据1.2.1编制单位：焦作市工程咨询公司资格等级：乙级证书编号：12020070030发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.2.2项目申请报告编制依据⑴《投资项目可行性研究指南》；⑵《正大·花和院小区规划》；⑶《房地产开发经济评价方法》；⑷《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；⑸收集的相关资料、实地考察所得资料和数据；⑹项目单位提供的有关资料；⑺编制项目申请报告的委托书。1.3研究工作的范围⑴项目建设用地与建设条件；⑵建设方案；⑶节能措施；⑷环境保护；⑸劳动卫生、安全消防；⑹项目实施进度；⑺投资估算与资金筹措；⑻财务评价；⑼社会评价。1.4拟建项目概况正大·花和院项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，占地面积67.67亩。焦作市正大置业有限公司2009年8月20日竞得该块土地的使用权。项目占地面积45116.5m2，建筑物基底面积9041m2。总建筑面积93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商业962.74m2，公共配套面积913.5m2。地下建筑面积6088m2，容积率2.07，建筑密度20%，绿地率36.3%，居住户数860户，居住人口3010人，停车位304个。该址地形规整、地势平坦、交通便利、周围无污染源，符合项目建设要求。1.5建设工期根据项目建设内容、区域内实际情况以及建设资金筹措情况，该项目建设期限为24个月。1.6建设投资和资金来源本项目投资估算为18012万元。资金来源为项目建设单位自筹4681万元，申请银行贷款8500万元，预售4831万元。第二章项目市场分析3.1焦作房地产市场分析近几年，随着焦作市经济的快速增长和城镇化的不断加快，房地产发展日渐迅猛，呈现出“快、高、大”的发展态势。发展快：随着新区开发和旧城改造带动，近几年城建基础不断扩大，焦作市地产格局日渐突现，逐步形成老城区解放路沿线板块和新区人民路沿线板块。另统计，2000年焦作市区人均居民面积9.7m2，到2009年己达25m2，增长1.6倍。价格高：从2004～2006年的发展来看，焦作市商品房售价分别为每平方米892元、965元和1030元；进入2007年后，焦作市房价迅速拉升，多层均价保持在2200元/m2，高层均价保持在2800元/m2，2008年受经济危机影响，房价