第四章我国城镇土地使用制度【内容提要】本章围绕我国城镇土地使用制度，介绍了各国土地所有制形式、我国土地所有制形式、我国城镇国有土地有偿使用制度、土地使用权的有偿出让、土地使用权的转让、征地与拆迁等内容。【重点掌握】土地使用权的有偿出让、土地使用权的转让。主要内容1各国土地所有制形式1.1美、日诸国(地区)的土地所有制（3）日本日本现行土地所有制，共分为三种主要形式，即国家所有，公共所有，个人与法人所有。其中，公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有；土地的个人所有与法人所有都属于私人所有，构成私有制的主体。按土地面积划分，日本目前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7％；属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6％；其余60.7％的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，因此，日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元，只占日本全部土地资产总值(1260兆日元)的6％弱。1.2英联邦诸国(地区)的土地所有制①无条件继承的土地产业权；②限定继承的土地产业权；③终身保有的土地产业权；④限期保有的土地产业权。前三种属于永业权(freeho1d)，最后一种属于租业权(1easehold).英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％，地方政府所有为11.0％；民间所有的土地占84.6％，其中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。（2）加拿大（3）新加坡2我国土地所有制形式(1)城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。(2)农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。(3)国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2.2农村集体土地所有权3我国城镇国有土地有偿使用制度3.2我国传统的城市土地使用制度的弊端3.3土地使用制度的改革包含三个层次4土地使用权的有偿出让4.1城镇国有土地使用权出让的基本概念、特点、原则4.2出让双方的权利义务权利：(1)受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。(2)受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。(3)出让期满收回土地使用权及地面附着建筑物的权利权利：（1）取得被出让土地的一定期限的使用权——受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规定对被出让土地的占有、使用、收益、处分的权利。（2）受让人在达到合同规定的开发要求后，将余期内土地使用权及地上附着建筑物有偿转让、赠与、出租、继承、抵押的权利。义务：（l）在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证。（2）按出让合同规定的用途和要求使用土地。改变用途和要求，必须经土地使用权出让人批准，并依法补交相应价款。、（3）使用权期限届满，将土地使用权连同地上附着建筑物交还土地使用出让人。4.3土地使用权出让的方式是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地使用权出让方事先通过新闻媒介等形式，公告拍卖时间、地点、出让地块的编号、位置、面积、用途、使用条件以及出让的年限，公开拍卖前三天发给竞买者编号牌，拍卖的底价由主持人当场宣布，竞买者公开叫价竞价，直至没有更高价再出时由拍卖主持者一锤定音，由出价最高者获得土地使用权。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：4.4土地使用权出让的要求(一)土地使用权出让的主体范围（4）未与中华人民共和国建立外交关系或设