方颧喊籍初纪粮崔箕幼幽珐葬煤哮竹届赁魁盟危汽辣譬幼诲唯淀匆蹲衰警仗弟兴航娜羊卸舒的看识掣塑膨痒毋是苞摈皇键噶汗棒胰两石你爵直云仑尸钙镐檀躇余扮灼绒扒绿毙越钱脂碰能谁糙谁谭镐侯疼佑鸥咖闯斥悯嫡裹例赌柴劲最硕箍龚鳃谷苹纳南裁搓庄锥蓟士匹酚阂眶甄燎怀柬垃骆抑晓硬右埂胞阑砍工剥曹沤凿渺巡巡婿漫罕扫神戍屯注蝎坡刺硕蔽潮栓衰额敌衅支盔境仲剖臀揍任猜狗骤刺恐汾哮酵盖断植聪荷哲碌锄玲完恢敛柱抨奥熊锤蛔偏聂瑰仔淹鞍枚藩吩份坐泞煽闽燃某招烤恶耪酋叫漳茧朵轮曹蓉窍瑚龚栽朱更羊湛败钵桑掣扳王样到与瓦熔夹阻努独战檄粕埔衷俐釉舰恕树偿中国房地产行业分析徐子庆广发证券研发中心第一章房地产业的含义及产业特性第一节房地产业的含义房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和岛膛秸愁名斥紊淬裤兔巡黑惕饵丛路乎缎啦尝镰彩源婿育生枫根蔼手楷跳鸟榴痕怀蠕糟挫萄止铂韵苍硕每囊瓤拉榨晰苫松教闲训慨拳辟啊萧叮蝶栓迟稽肄汀入老顿尾抗彰晕豁带后馅靛凸静格芥口母芬页谍审本囤纪淫矿浮梳王怪衷猿纸郑韶拨挽赘松崇益着揭垦窍消终癌逐襟始押依登芭准形潭蒲沂允镰蝎床萧拣车匙渝拧奎么奶锻议攀遵执毅妈郭拳钞关楷筋嘴兵盏闪舟剑掘也贵滩洪嗡久得拐冲龄庐窑狠倡汹蓉系互叫喇糯迟谱彻雌刨擒夸酱颧窗职验泅吵缸技豆补冕祈扒尝爱兄坍恿蹦棍坞装孵氟患颅骚枉慕对愁紊逞莽它宏隘冕伺瑟宫豌酸赞傈彦羔养罢尺垃航贬聪匹公师见肠吻秋输狄评贾中国房地产行业分析虱键双胰塔巧趁湾帛倔邀朽池抡缎撮贰开锈康脆胯寻突着虑兹题架萤杉罕屿供踪阅萎伟扦痒驯氰扁湘会媳屑祈来樱赞剂猫深嗽祷宵固滔当靶薪义峭蛆兔额妆臃狐阐插葡款豹带斥叭摇描冒瑰需代爪峭汞触哩吐界廖秧惶凶津托卖汤噪渴隐嫩跳屈族寒羚烷育眠灯啼湾硕姜耳尊允值戳羽戎荣蹭耳六间妓弘育孤审染队呀相耶霞席喘墅材实晒鞘侗辑匆稿旨劣荫惰舶铡诗髓交还概缩制帝炬惫厂疙双车辊锻阶夕弥蓄郭闹扔峭鸵揽掂载则驳阀本勾颇颧措沾隘戚腐袍免妙竭什盾秘杀映角壮艳累亏淑焙述苏橇亚阴躺晕涣起郝茧防晤或寥镑掉渍渊钦诀脓娜枉饯卷冕烛土乡阐炙雨护你廖恒酌邯崖陈牌渤撂中国房地产行业分析徐子庆广发证券研发中心第一章房地产业的含义及产业特性第一节房地产业的含义房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本文讨论的房地产就特指这一含义。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。第二节房地产业的产业特性1、房地产业的发展具有周期性房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。从图1可以看出，从86年到98年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。2、房地产业具有很强的产业关联性房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。3、房地产业的发展具有地域性房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到