花样年·别样城二期销售推广策略1、项目近期情况分析2、二期目标客户特征分析3、项目二期推广策略4、二期媒体组织及推广渠道5、项目二期销售策略[项目现状分析]■实现成交369套，余量138套。■销售率达72.7%。■余量单位为1.2期三房，两房单位已售罄。■2006年3月交房。二期推售情况二期推售房型比例情况近期销售情况分析10月15日，项目周边区域各竞争楼盘相继开盘销售，其中包括南阳锦城2期、天府锦绣2期、翰林南城、川大河畔、四季春天2期等等，使得该片区竞争愈发加剧，下面就具有代表性的南阳锦城，与别样城进行一个对比分析。从以上对比看出，别样城与其比较，除了在周边自然环境、独有的地中海式建筑风格、创新户型、品牌物管服务上有一定优势外，其它方面是有很多差距的，而这个差距，不止500元的差价这么多。而其客户，恰好与别样城主力客户群相近。其它竞争楼盘，如位于文星镇附近的翰林南城、川大河畔等近期开盘，吸引了部分市区客户、大学片区的教师购买；而双流城区的天府锦绣2期、华阳城区的四季春天2期等，基本上可以消化其周边区域的客户。结论：价格优势不再；周边市场竞争加剧，中高端客户群被周边区域楼盘截杀。[二期目标客户特征分析]详见二期认筹客户问卷分析及客户白描二期目标客户群体主力客户群消费特征分析：周边县市私营企业主、生意人、企业的中高层管理人员；外地来蓉购房者，如敦煌、西藏地区等。消费特征：收入有限，只希望购买中档价位楼盘，但对楼盘品质有一定要求。喜欢成都生活环境，希望在此安享晚年。部分周边县市的私营企业主、生意人，好面子，希望购买面积稍大的三房。无工作紧迫感，对交通时间不过多看重。明确了目标客户，在地段较偏、配套差等硬伤依然存在，而我们的价格优势也逐渐消失的情况下，面对片区内多个竞争对手的夹击——我们该怎么办？[项目二期推广策略]二期推广目标■现场人气■社区生活氛围■多渠道的宣传手段二期推广纲领二期阶段性推广策略大型活动之一：方案一：“爱上地中海，爱上别样城”地中海休闲风情小镇形象大使选拔方案二：“地中海边，我们的笑容最灿烂！”别样城形象代言家庭选拔其它主题营销活动构想（详见二期推广节奏安排）[项目二期推广节奏安排]时间：10.17—11.18（可考虑延续至11月底）诉求点：二期全新形象展现－产品品质－生活方式媒介配合：报版－户外（市内大型路牌、城南公交站台等多方位）－电视－网络营销活动：大型事件营销活动“地中海休闲风情小镇形象大使选拔”或“别样城形象代言家庭选拔”“爱上地中海，爱上别样城”地中海休闲风情小镇形象大使选拔活动内容：（１）活动以选美为主，报名地点在市内售楼点，第一场海选在现场售楼处，从报名者中选出５０名，然后，每周在现场进行淘汰赛三至四场，直至决出冠亚季军为止。（２）选拔方式为各种才艺表演；（聘请演艺专业人士设计培训）；（３）评委：一至二名社会知名人士、业主、花样年公司等组成；（４）奖品：冠军获得者为时尚轿车一辆（价值8万左右）；其余的选手获得相应奖品。费用预算：奖品20万左右，宣传30万左右，合计约50万“地中海边，我们的笑容最灿烂！”别样城形象代言家庭选拔活动内容：（１）活动以家庭报名的形式参加（全市范围），报名地点在市内售楼点，报名时提交家庭合影照供海选，第一场海选通过对家庭合影照片的评审，从报名者中选出５０名，然后，每周在现场进行淘汰赛三至四场，直至决出冠亚季军为止。（２）选拔方式为家庭组合的各种才艺表演，团组活动及知识问答等。（聘请演艺专业人士设计培训）；（３）评委：一至二名社会知名人士、业主、花样年公司等组成；（４）奖品：冠军家庭获得时尚轿车一辆（价值8万左右）；其余的参赛家庭获得相应奖品。费用预算：奖品20万左右，宣传30万左右，合计约50万时间：11.19—12.4诉求点：全面综合诉求（侧重生活方式）媒介配合：报版－户外（市内大型路牌、城南公交站台等多方位）－电视－网络营销活动：■别样城别样城开盘庆典暨二期解筹■“爱上地中海，爱上别样城”——地中海手册寻宝活动■别样城少儿才艺展示大赛营销活动一时间：11.19活动主题：别样城开盘庆典暨二期解筹活动内容：别样城二期解筹，开盘庆典，灯塔亮灯仪式。营销活动二时间：11.7－12.4活动主题：“爱上地中海，爱上别样城”——地中海手册寻宝活动活动内容：设计制作期刊性质的系列地中海生活手册，每期有一个主题内容，如建筑、园林、美食等等，主要讲述地中海的元素是如何与我们小区元素揉合，我们打造地中海风情小镇的思路过程等等，每期设小问答，客户参与