第十二章物业租赁管理一、物业租赁的定义二、租赁的经济实质物业租赁的一般特点:三．房屋租赁的法律特征（一）房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的阶段性转移（二）房屋租赁的标的物是特定物而不是种类物，一般不能替代（三）房屋租赁是一种经济要式契约关系租赁合同必须采取书面形式，且必须登记备案。（四）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止（五）对租赁关系的主体有相应的法律要求租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；承租人符合法律限制承租的要求（公租私、外租内等）。（六）对租赁客体的有明确的法律要求不能用于出租的房屋：1.未依法取得房屋所有权证的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.房屋已设定抵押，未经抵押权人同意的；5.权属有争议的；6.属于违法建筑的；7.不符合安全标准的；8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9.有其它有关法律和行政法规禁止出租情形的。第二节租赁契约管理一、房屋租约的法律特征2．房屋租约是诺成性和要式合同诺成性合同：当事人意思表示一致即告生效成立的合同（涉及违约责任）。对应的是实践性合同(交付标的物时才成立)要式合同指要求有特定形式和履行一定手续的合同，分为：法定要式合同约定要式合同3．房屋租约是继续性合同双方义务与合同续存期有关，不因房屋产权转移而终止。二、租有权的概念（一）有年限的租有权最经常方式，有确定租期，可以继承租约。（二）周期性租有权可以自动续约相同一个时期的租有权。终止租约需提前通知。（三）不定期租有权双方均可随时终止租约，但需提前通知。（四）默认租有权境外有的一种强占租有权方式，租约到期可以不经房主许可续租。三、有效租约的基本条款8.变更或解除合同的条件；《城市房屋租赁管理办法》规定，以下情形可以变更或解除合同：（1）符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（3）协商一致的。9.违约责任；10.合同生效条件；11.当事人约定的其他条款。如：税收与保险费的分担、改建的规定、保证金等租赁合同的作用：（1）确定合同原则（2）明确标的物（3）明确权利义务（4）约束双方租赁行为四、租赁合同的建立与终止申请备案需交下列文件：书面租赁合同房屋所有权证书（共有人同意的书面证明等）当事人合法证件城市人民政府规定的其他文件。主管部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》2、租赁契约的变更与终止变更类型：（1）人变、权变（2）房变（3）用途变（4）付租金额或方式变（5）期限变一般终止条件：（1）租赁期满（2）租赁房屋灭失或成危房（3）承租人搬迁或一方严重违约、或其他有违有关规定的情况严重违约：出租人提前收回房屋，不能及时维修房等承租人将房屋擅自转租其他违反有关规定的情况：◆将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；◆将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；◆拖欠租金六个月以上的；◆公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；◆利用承租房屋进行违法活动的；◆故意损坏承租房屋的。五、租赁纠纷的调解和仲裁一般程序（1）协商（2）调解（查明事实，分清责任）（3）仲裁或诉讼六、租赁双方的权利和义务2、义务（1）保障承租人合法用屋的义务；（2）保证房屋安全完备可用的义务；（3）按协议担负修缮投资费用的义务；（4）倾听意见，接受监督，改进工作的义务。（二）承租人的权利和义务1、权利（1）依约用屋的权利；（2）安全用屋的权利；（3）优先续租、购买权；（4）物业管理状况的监督、建议权；（5）在出租人同意的情况下，有转租获利的权利。2、义务（1）按期交租；（2）按约用屋；（3）妥善用屋的义务；（4）遵法守规第三节物业的租金一、物业租金的构成一般由八项因素构成:2.成本租金房屋租赁交换时维持简单再生产所确定的最低租金标准，房屋租赁经营盈利亏损的临界点。包括：折旧费维修费管理费利息地租五项费用。3.福利租金依靠国家政策性补贴后缴纳的租金，通常只包含维修、管理费。二、租金计租方式（2）净租金纯租约：租户需承担租金以外的其他费用单纯租约：租金+水电费+房产等税双纯租约：租金+水电费+房产等税+保险费三纯租约：租金+水电费+房产等税+保险费+维修费（工业物业常见）若物业管理费是按租金比例收取时，承租人多愿意选择纯租约方式。租户选择三纯租约时应特别注意大修周期与承租期的关系。（3）百分比租金百分比租金以（年）营业额为基础，按营业额一定比例计算。多见于商业物业