第十章经营性物业的管理服务学习目标第一节经营性物业管理服务概述二、经营性物业管理服务的基本内容1.制定管理服务计划:在接管物业前制定管理服务计划，并经业主或使用人认可后方可实施。例如管理目标、服务内容、岗位职责、服务费、奖惩办法等。2.做好物业的养护与维修：高标准、规范的养护与维修是物业保值增值的保障，尤其对经营性物业更为重要。3.注重专项服务：安全和环境服务。重点是环境秩序、消防安全、环境卫生和污染防治等。4.提高物业的出租率：一般经营性物业的收入主要是物业的租金。第二节写字楼的物业管理与服务二、写字楼的含义与类型含义：指供政府机关的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商务活动的建筑。类型：按建筑面积大小划分小型写字楼：一万平方米以下中型写字楼：一万至三万平方米大型写字楼;三万平方米以上超大型写字楼:十几万或几十万以上按写字楼的功能划分单纯写字楼：只是办公而无其他功能商住型写字楼：既有办公又有居住功能综合写字楼：以办公为主兼顾居住、娱乐、商场、餐厅等按照现代化程度划分智能写字楼：具有高度自动化特性，包括通信、办公和消防等自动化非智能写字楼：一般的写字楼按国际惯例划分甲级写字楼：从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化；空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。乙级写字楼:乙级写字楼是指具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的标准，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物，有良好物业管理服务的写字楼。丙级写字楼：丙级写字楼是指物业已使用的年限较长，建筑物存在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应，有基本的管理服务条件仍能保持合理出租率的写字楼。三、写字楼的特点大多建在城市的繁华地段建筑规模大、办公单位集中、人口密度大建筑现代、设备先进功能齐全、自成体系经营管理要求高、时效性强四、写字楼物业管理的方式与目标（一）写字楼物业管理的方式委托服务型物业管理：是指业主或投资者将其建成的写字楼委托给专业的物业管理企业来管理。物业管理企业没有物业的产权，只拥有其经营管理权。自主经营型物业管理：是指业主或投资者将其建成的写字楼交由下属的物业管理企业或专门组建以经营出租业务为主的物业管理企业，通过收取租金收回投资。专业服务企业的物业管理：是物业管理企业接管物业以后，将一些专业性强的业务委托给专业公司去做，如清洁、保安、园林绿化等。（二）写字楼物业管理的目标首先是要为租户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作、生活环境确保写字楼功能的正常发挥使写字楼保值和增值努力创建“全国城市物业管理优秀示范大厦”五、写字楼物业管理服务的内容与要求写字楼物业管理的委托签约：物业管理企业到现场了解和考察，对投资人的投资意向进行了解，对经营进行调研最后签订合同。制订写字楼的物业管理服务规划：应用先进的物业管理知识，对物业的管理服务制定详尽完善的规划。写字楼使用前的准备工作：依据写字楼的特点和建筑标准制定各项制度和措施，做好交接工作。写字楼的接管验收：检查写字楼的设计和建设文件、检查设备情况并做记录，办理有关手续。写字楼的日常物业管理服务P174写字楼的商务服务写字楼的客务服务项目写字楼物业管理的特点1.保证设备完好，运行正常2.提供安全保障，常备不懈3.要求环境整洁，舒适优雅4.质量要求高，科技含量大第三节商业楼宇的物业管理从建筑规模上分1.市级购物中心建筑规模在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万以上，年营业额在5亿以上2.地区购物商场建筑规模在1万~3万平方米之间，其商业辐射区域以城市中的某一部分为主，服务人口在10万~30万，年营业额在1亿~5亿之间。3.居住区商场建筑规模在3000~10000平方米之间，其商业辐射区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1万~5万，年营业额在3000万~1亿之间。二、商业物业和商业物业管理服务的特点商业物业的特点：规划科学、实际结构设计新颖、有特色选址、设施与规模能满足不同层次的消费需求商业物业管理服务的特点：要保持商业楼宇的美观、整洁、有序设备、设施配置齐全、先进加强保安工作商业楼宇管理服务要按照合同约定实施三、商业楼宇物业管理服务的基本要求（一）商业楼宇应具有良好的形象商业楼宇必须具有商业特色商业楼宇的良好形象是潜在销售额商业楼宇的良好形象是潜在的资产（二）建立商业楼宇识别体系：理念、视角和行为体系结合（三）商业楼宇安全服务