..第页共NUMPAGES112页前言可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。是项目投资决策的依据，是筹集建设资金的依据，是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据，是编制下一阶段规划设计方案的依据。本项目投资可行性研究报告是在对南京宏观、中观与微观市场环境的调查和研究分析的基础上，对项目进行初步定位和投入产出分析，就规避开发风险进行策略提示，并且对项目开发节奏提出专业意见。项目工作组目录第一部分项目概况…………………………………………………………………………………………………………………7第二部分项目投资环境分析……………………………………………………………………………………………………9第一章南京市城市经济背景……………………………………………………………………………………………………10第一节南京市基本概况……………………………………………………………………………………………………10宏观经济发展情况…………………………………………………………………………………………………12政策环境分析………………………………………………………………………………………………………13城市交通情况………………………………………………………………………………………………………15第二章南京市房地产宏观环境调查…………………………………………………………………………………………16第一节房地产发展现状……………………………………………………………………………………………………16第二节南京房地产市场最新动向及发展趋势………………………………………………………………………28第三章中观环境调查………………………………………………………………………………………………………………31第一节商业房地产情况……………………………………………………………………………………………………31第二节南京各大商圈分析…………………………………………………………………………………………………35第三节新街口商圈现状调查与分析……………………………………………………………………………………36第四节调查结论与分析……………………………………………………………………………………………………39第四章微观市场调查……………………………………………………………………………………………………………40第一节地块周边商铺市场情况…………………………………………………………………………………………40第二节商务写字楼现状调研分析………………………………………………………………………………………45第三节商务公寓及酒店调研与分析……………………………………………………………………………………51第三部分项目地块价值分析……………………………………………………………………………………………………59第一章地块周边现状……………………………………………………………………………………………………………60第二章地块所处街区优劣势分析……………………………………………………………………………………………61第一节优势…………………………………………………………………………………………………………………61第二节劣势…………………………………………………………………………………………………………………62第三章地块价值点分析…………………………………………………………………………………………………………63第四部分项目定位构想……………………………………………………………………………………………………………64第一章项目定位依据……………………………………………………………………………………………………………65第二章目标客群定位……………………………………………………………………………………………………………66第三章项目产品定位……………………………………………………………………………………………………………67第四章价格定位……………………………………………………………………………………………………………………68第五章项目定位威胁及规避方法………………………………………………………………………………………………71第五部分项目营销策略……………………………………………………………………………………………………………76第一章项目开发时机……………………………………………………………………………………………………………77第二章项目营销、经营