旭辉集团重庆两路项目项目可行性研究报告编制单位：旭辉集团股份有限公司编制时间：2007年11月第一部分总论一、项目名称重庆两路项目二、开发单位旭辉集团股份有限公司三、报告编制单位旭辉集团股份有限公司四、地块位置及环境地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到500米的距离。回兴拥有丰富的自然景观和生态资源；6个天然湖泊、1个生态植物园、1个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。宜人的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大。五、报告编制依据（一）重庆市两路区地块挂牌文件（二）重庆市两路区地块控制性详规（三）重庆市国有土地使用权出让合同六、主要经济技术指标项目总用地面积：约305亩项目总建筑面积：地上建筑面积约46.3万㎡项目地块容积率：≤2.5地块性质：商住用地主要经济技术指标一览表序号项目数量单位备注1规划用地面积203067m22总建筑面积522300m22.1地上建筑面积462300m22.1.1可售面积412300m2按具体物业形态划分，如住宅、商铺等2.1.1.1其中：多层住宅110000m22.1.1.2高层住宅260000m22.1.1.3小户型公寓223002.1.1.4商铺200002.1.2不可售面积50000m22.2地下建筑面积60000m22.2.1独立地下车库54000m22.2.2地下室6000m2不可售3容积率2.28m24建筑密度≤40％5绿化率≥30％6机动车位1237个7预计竣工日期2010年4月30日8预计交房日期2010年6月20日第二部分市场分析与产品定位一、市场分析（一）重庆市经济发展概况1、重庆市都市经济圈经济发展状况图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况（单位：亿元）（数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴）2000年以来，重庆市都市区GDP逐年增加，年平均增幅约15%。2006年整体经济增速高于近年平均水平（注：05年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。重庆市经济发展稳定快速，城市综合实力提升明显，经济形势的长期利好发展将为城市房地产业的持续、健康发展奠定良好基础。图：宏观经济增长与房地产业发展的关系小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产GDP增幅——根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段（见上图），目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达15%，房地产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。2、重庆目前消费者状况图：重庆市历年城镇居民人均可支配收入（单位：元，%）（数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴）从上表可以看出，由于重庆市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入2003年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数的高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业的长远持续发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）（二）渝北区经济、规划及发展趋势分析本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况、发展规划及经济发展趋势作相应的分析。1、渝北区经济发展状况及经济地位图：重庆各区近年来GDP对比分析表（单位：亿元）（数据来源：2001-2007年重庆统计年鉴）2000年以来，各区GDP均有较大幅度增长，其中渝北区、九龙坡区及江北区三区的增长幅度位列前三位，分别达327%、226%和200%，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北的大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛的发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年GDP占到重庆市都市区的12%（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。——重庆市整体向北的大趋势刺激区域经济快速发展，这将为本项目创造广阔的发展空间。2、区域发展规划重庆市总体规划发展目标根据重庆市2004-2020年都市区城市总体规划，重庆市城市发展目标：一个世界知名、富有山城江城特色和历史文化传统，具有吸引力和竞争力，适宜创业发展和生活居住的活力之都、魅力之城。城市发展性质：国家级历史文化名城，西南地区和长江上游重要的中心城市。重庆市产业结构规划调整转型第一产业，巩固壮大第二产业，优化提升第三产业。重庆市为中国知名的“重工业基地”之一，传统产业主要为钢铁、机械、摩托车制造等人力密集型产业。从未来产业结构规划来看，城市产业将逐步朝技术