会计学▲市场分析1：花桥镇目前商业分布及经营现状目前花桥镇的商业集中区域为花溪路、花望路沿线(yánxiàn)以沿街小商业及社区商业为主，无集中的商业中心及街区主要特点体现为脏、乱、差。目前花桥镇商业可高度概括为“集镇”2：花桥镇未来商业分布及业态分析花桥镇在建以及未来规划的办公、住宅、商业中心均位于绿地大道(dàdào)的南、北两侧。办公：以花桥国际商务城为核心超大体量商务中心。住宅：以绿地21城、国际华城为核心包括未来宗地位置西北面的大型居住及生活配套区，成带状分布商业：花桥国际商务城配套商业、绿地21城配套商业为主3：目前绿地大道沿线已规划集中商业分析业态分析：为满足国际商务城及超大住宅社区的配套要求，目前集中商业的规划业态分为：▼酒店：位于绿地21城项目内部的四星级绿地豪生国际大酒店（目标消费人群(rénqún)21城业主所带来的消费人群(rénqún)）、位于中央商务城的希尔顿酒店，天天假日酒店、东方海外酒店等均为四星级以上酒店（目标消费人群(rénqún)瞄准国际商务城办公、出差人士）▼大型卖场：由绿地引进的韩国(hánɡuó)易买得超市（建筑面积20000平米），辐射半径地块半径3公里范围的常住人口（我地块位于辐射区外）▼建材、家居超市：由绿地引进的家世界、美饰家，基本能满足绿地大道沿线楼盘建材、家居用品的购买需求▼商业街区：绿地的香榭利大道风情商业街区为核心的沿街商业区▼菜场：绿地21城内部设置/▲地块(dìkuài)属性分析1：该地块(dìkuài)规划设计要点地块(dìkuài)商业建筑面积可以做到沿绿地大道不得布置条状小型商业，主要商业沿西侧沿规划道路布置2：该地块(dìkuài)是商业的区域属性位于国际商务城的偏西南侧位置、位于绿地21城商业的西侧地块(dìkuài)、区域属性SWOTS：＊本项目西北侧为规划型居住及生活配套区，相对于国际商务城商业、绿地21城商业具备区域优势；＊位于绿地大道两侧的大型商业定位已基本明确，我公司可根据已有商业业态制定出合理的商业定位及业态组合，风险较小（目前绿地大道沿线已规划4家高星级酒店，存在较大经营风险）＊地块(dìkuài)内水网发达，其中一条活水水系从地块(dìkuài)中部穿越，为地块(dìkuài)内部高档商业街区设置提供便利条件W：＊本项目与绿地21城商业、国际商务城配套商业地理区位上比较，明显处于劣势＊本项目因商业体量(tǐliànɡ)限制，没有形成未来花桥商业中心的条件＊本项目商业体量(tǐliànɡ)为建筑面积30000平方米（按容积率1.6计算，商业指标做满），如只满足社区商业配套（8000平方米左右），无法消化。O：＊国际商务城及项目周边住宅项目的陆续启动，未来会给本项目商业带来充足的人气＊目前绿地大道沿线已规划或在建商业项目存在大量的同质化竞争。同时部分国际商务城及周边住宅项目配套所必须的商业确没有设置，给我公司商业定位及业态规划带来机会点T：＊项目周边无任何商业氛围，造势难度较大＊该地块规划设计要点（商业部分）较不合理，给本项目商业分区带来风险以面向国际商务城办公、出差人士为主的花桥酒店业酒店的规划标准较高（未来客房均至少在350以上），均面向高档消费人群。明显存在商业多层次配置的不合理，而面向商务人士中主要中低端人群的酒店（客房价在两百左右），没有配置。而作为目前国内外商务人士首选的连锁酒店（如家、莫泰、锦江之星等），在依托强大国际商务城的依托下必将拥有强大的市场支持。操作手段：目前已与此类连锁酒店进行初步接触(jiēchù)，其物业建筑要求面积在6000—8000㎡左右。目前莫泰、锦江之星、如家快捷已完成对项目的初步踏勘，初步表示了合作意向。每一单层租赁面积至少1000平方米,至多租赁8个楼层。其中一楼面积至少1200平方米。该类酒店合作模式已租赁为主，整体物业产权收购为辅。目前莫泰、如家均表示了未来对本项目商业物业租赁的兴趣（酒店要求规划在该地块的东北角，且尽量做成独栋建筑），连锁类酒店平均商务条件为1.0元/天．平方左右，租赁期限20—30年。建议：按连锁酒店的初步要求在本项目的东北侧位置设置单栋4—6层，单层1200平方米左右的酒店。在取得初步规划图纸后与酒店方沟通，争取做到定单式操作，最大化降低公司商业物业的开发风险。莫泰连锁(liánsuǒ)酒店联华(liánhuá)超市新城．翡翠(fěicuì)湾沿河风情街▲总结无论从花桥镇商业地产的大环境，还是从本项目的相对区域位置来看，本项目集中商业开发的风险都比较大。所以本地