居住规划与房产投资版权所有?理财教育网1保留所有权利声明本讲义讲述内容为课程中相对的重点难点以及学员发问较多的问题，不涵盖所有考试范围。TMAFP资格认证考试范围应以当年《考试大纲》为准。版权所有?理财教育网2保留所有权利居住规划与房产投资?租房或购房的决策?购房与换房规划?我国的房产制度?房产投资版权所有?理财教育网3保留所有权利房产规划流程居住购房或是否购房需求租房决策房是否地首付款租房购房规划贷款投资投资产决策需求制度换房规划房产投资规划版权所有?理财教育网4保留所有权利租房与购房的决策方法—年成本法选择年成本特点随着居住年限增加，押金机会成本：押金×机会成本率租房房租逐渐提高，因此年租金租房成本逐渐提高首付机会成本：首付款×机会成本率购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着贷款利息支出：贷款余额×贷款利率购房每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房其他:税收及维修费用等-房价每年年成本逐渐降低涨幅?比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算。?年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的变化。版权所有?理财教育网5保留所有权利租房与购房的决策—净现值法?在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。?NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。?租房与购房的现金流：现金流租房购房期初现金流(押金＋首次房租)(购房首付)中间现金流(房租)(偿还贷款＋维护成本)(售房收入－剩余房贷)-(最后一期最后现金流收回押金偿还贷款＋最后一期维护成本)版权所有?理财教育网6保留所有权利购房与租房决策（例）?汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。?如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。?如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，贷款期限20年，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5,000元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。?问：该房屋应该租还是购？版权所有?理财教育网7保留所有权利年成本法案例?租房年成本=押金×机会成本率+年租金=5,500元×1×3%+5,500元×12=66,165元?购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+房屋维护成本-房价每年涨幅=60万元×3%+60万元×6%+5,000元-100×100=49,000元?购房的平均年成本为49,000元，比租房年成本66,165元低。版权所有?理财教育网8保留所有权利净现值法案例?若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房（租金按年付），月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万元，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万元价格卖出。（假定折现率为3%）版权所有?理财教育网9保留所有权利租房和购房NPV计算每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7租房购房首付贷款维护成本购房合计第1年初CF(71,500)(600,000)(600,000)0第2年初CF(72,000)(52,311)(5,000)(57,311)1第3年初CF(78,000)(52,311)(10,000)(62,311)2第4年初CF(84,000)(52,311)(15,000)(67,311)3第5年初CF(90,000)(52,311)(20,000)(72,311)4第5年末CF5,5001,250,000(560,366)(25,000)664,6345折现率：3%(367,017)(266,902)五年后房贷余额+最后一折现率：4%(359,934)(288,086)期房贷还款=PV(6%,15,折现率：5%(353,116)(307,977)-52310.7)+52311=508055+52311=560366折现率：6%(346,551)(326,662)版权所有?理财教育网10保留所有权利购房规划?购房规划流程?测算可负担的房价–年收入概算法–目标精算法?在进行购房规划时，应根据客户的收入状况计算其可负担房价，避免客户因购买负担不起的房子而沦为“房奴”或影响其它理财目标的实现。版权所有?理财教育网11保留所有权利购房规划的流程列出需要居住的面积与期望居住地区的价格决定购房目标当前的总价估算房价成长率估算购房时的房屋总价计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后每月资产应如何配储蓄是否足以负担置才