苏州市区商业调查报告苏州市区经过2000多年的发展，已经形成了有深厚文化底蕴的商业氛围，形成了有苏州特色的商业中心，观前街、富仁坊、太监弄、石路、南浩街等等无不在现代气息中透着古朴。苏州市近几年经济增长迅速，居民收入不断增加，消费能力增强，商业发展迅速，近年来，在苏州的观前商业中心、石路商圈等陆续推出了不少商铺项目，如：玄妙广场、锦地星座、时代广场、越洋流行广场等等。本次的调查对象为观前街、石路以及南门这三个苏州典型商业中心。调查结果如下：一．观前街商业市场调研分析观前街概述观前地区东起临顿路，西至人民路，南临干将路，北靠旧学前、因果巷，东西长800米，南北长700米，占地58．3公顷，是苏州古城几何中心，也是苏州传统商业文化中心。观前地区以玄妙观和观前街得名，玄妙观建于西晋咸宁二年(公元276年)，已有1700多年历史，是江南地区规模最大、保存最完好的道教胜地，也是全国唯一建在市中心的大型道观。观前街是成街于晚清时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。由于商业的繁华，观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。据1998年统计，观前地区原有建筑面积78万平方米，其中住宅14．2万平方米，占18．2％；商业服务设施30．1万平方米，占38．6％。整个地区有居民3231户，计7825人；企业488家，其中国有集体单位291家，涉及42个主管部门，个体私营单位188家，其他类型单位9家；有大中型商场6家，名、特色店19家，此外，还有各类市场4个。观前观前地区整治更新工程从1999年起，分三期实施，现一期、二期、三期工程已经全部竣工。观前观前一期工程(1999．1．6—1999．9．25)观前一期工程范围是整治更新观前街、玄妙观、小公园等核心区域，总用地12公顷。共动迁居民569户、个体商店43个、单位店面91处，并搬迁4个市场、1098个摊点，拆除旧房4.9万平方米，新建建筑7．1万平方米，整治面积达10．2万平方米。观前观前二期工程(2000．3—2001.1)观前二期工程范围是整治更新宫巷、碧凤坊、蔡汇河头、颜冢巷(部分)、第一天门、珍珠弄、洙泗巷等街巷，总用地12．5公顷。共动迁883户，拆除旧房4．4万平方米，新建建筑6．5万平方米，整治面积达4．6万平方米。观前观前三期工程(2001．6—2002．6)观前三期工程规划总用地5．8公顷，新建建筑1．55万平方米，翻建道路2．5万平方米，增加绿化8000平方米(以上均不含观前广场)，增建停车场2万多平方米。在小公园以南、宫巷和邵磨针巷之间建设8000平方米左右的观前公园，营造良好的生态环境。调查的主要对象：沿观前步行街主干道两侧的店面。建筑特色：除美罗商城、航天大厦、新华书店、久泰商城及上海豫园商城等部分商城以外，该街区的主体建筑均为二至三层结构，披屋顶，为苏州特色建筑。所有建筑的外力面均刷成白色。主力面积及租金情况沿观前街主干道店面（二至三层建筑）的面积以60-90平方米为主。纯底层门面租金为14000元/平方米*年，售价10万元/平方米以上。人民商场附近店面租金为10000元/平方米*年。粤海时代广场开盘时的售价为2.5万元/平方米。玄妙观前门面的租金5000元/平方米*年。观前三期部分门面租金为1125元/平方米*年，售价为2.1万元/平方米。观前小商品市场租金为600元/平方米*年。北局弄门面（三层）租金为1045元/平方米*年，但随着玄妙广场8000平方米公园的建成以及酒店式公寓底层商铺的推出，预计该区的人流量会有很大增幅，有很大的增值潜力，其中玄妙广场酒店式公寓底层精品商铺去年的拍卖价为3.5万元/平方米。景地星座现售价为4.6万/平方米。观前街租金较高的地段为：靠美罗商城一侧，靠粤海时代广场一侧、靠临顿路金鹰国际一侧、碧凤坊一侧以及玄妙广场一侧。观前小商品市场的店面转让中存在一种比较特殊的的形式，在合同未到期的面转让时，需要交纳很大比例的转让费（包括店内未售完的商品、装修及补偿等）。30平方米店面的年租金只要1.6万元，但是转让费却高达5至6万之间。观前街商业业态分布情况观前街以服装、鞋类、黄金、眼镜、手机数码、苏州特产（如苏州食品大楼、采芝斋）以及苏州特色小吃（如黄天源、苏州民间小吃、沪江小吃、陆搞荐等）为主，另有婚纱摄影、药店（三万昌、叶受和等）、茶庄、饰品礼品、丝绸、宾馆、娱乐、书店（新华书店）以及部分国外餐饮连锁企业（肯德基、麦当劳、毕胜客等）等业态。近期将有以4000平方米的书城推出，目前小吕宋已出让，正在装修，就其规模以及所选地段来看与该书城非常吻合。详见业态分布统计表。观前街金融设施完善，周边有建设