目录第一章总论………………………………………………1第二章项目建设必要性…………………………………6第三章建设条件与建设地址……………………………13第四章工程方案…………………………………………18第五章环境保护…………………………………………37节能………………………………………………42物业管理…………………………………………46第八章实施计划与工程管理……………………………47第九章投资估算与资金筹措……………………………49第十章效益分析…………………………………………52附件附图1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、土地证明4、规划证明5、环保立项证明6、建设项目招标方案7、区域位置图8、总平面布置图第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称北海公寓项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位实业总公司二、工作依据1、潍坊hhh实业总公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》5、《潍坊市城市总体规划》6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护与消防6、节能7、实施计划与工程管理8、投资估算与资金筹措9、经济和社会效益分析四、工作概况山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受潍坊hhh实业总公司关于建设潍坊龙泽·名都项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前潍坊市商业领域和住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况潍坊hhh实业总公司是一家集房地产开发、经营、租赁、物业管理于一身的全民股份制中型房地产企业，法人代表李宪元。公司成立于92年8月份，公司注册资本5000万元，公司股权构成为山东省经济技术投资公司1668万元，占33.36%；潍坊市经济技术投资公司1666万元，占33.32%；潍坊开发区发展总公司1666万元，占33.32%。公司具有二级房地产开发资质，独立承担国家级高新区起步区两平方公里地产开发任务，已完成开发建设总投入3.2亿多元，使开发区起步区实现了“七通一平”。自一九九八年，公司主要开发任务由地产转向房产，先后开发了鸢飞小区、东明小区、hhh家园、大学生高科技创业园、龙居苑小区、金马小区、安丘莲花山小区等项目，累计完成开发建筑面积50多万平方米，累计完成开发建设投资5.4亿多元，实现了经济效益和社会效益的协调发展。历年获山东省、潍坊市重合同、守信用企业，开发区先进企业、经济效益杯企业称号。公司成立十年以来，经过自己的不断努力，已发展成为我市较有实力的房地产开发商。公司管理严格，内部管理制度和财务管理制度十分健全，奖罚激励措施较为完善，多年来造就和培养了一批专业知识高、技术能力强的专业人才。公司现有技术管理人员40人，具有专业技术职称的32人，其中高级工程师5人，中级职称的16人（工程师10人，会计师5人，经济师1人），初级职称11人，员工整体素质较高。六、研究结论1、建设地址该项目位于潍坊市高新技术产业开发区，蓉花路以东，玉清东街以北地块。该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。2、建设规模该项目规划用地面积33281m2，净用地面积25072平方米，总建筑面积72597.9m2，其中住宅建筑面积65176.9m2，商业建筑面积2219.4m2，地下车库建筑面积5201.6m2。总户数584户，停车位216个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年8月份开工，预计2009年8月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为17809.1万元，其中工程费用10016.3万元，土地费用3004.8万元，其他费用353.8万元，不可预见费518.5万元，财务费用405万元，税费3068.6万元，销售费用442.1万元。项目建设资本金6234万元。6、资金筹措⑴申请银行贷款3000万元；⑵其余建设资金由建设单位