中天遵义商业街项目发展战略与整体定位项目研究顾问工作的阶段划分报告思路项目解析占地12万平米建面60万平米的遵义最大的旧城改造项目，距核心商圈200米根据中长期规划，南部将形成两个城市副中心，城市向南发展，万里路作为城市核心的地位得到强化地块周边路网发达，其中万里路是从南部进入市中心的咽喉要道地块拥有强势的自然资源：遵义母亲河湘江环绕地块900米，宽30-45米，并能近望山景地块周边有一定人文资源：学校、历史遗迹和庙宇随着洛江治理、电厂搬迁、市医院的迁建，地块的价值将进一步提升万里路紧靠遵义核心商圈——丁字口，但片区商业发展水平很低，周边多为破旧的居民区，面临改造地块内海拔在810-825米之间，地势相对平坦，部分山丘需开挖和建护坡，投入增加不会太大地块现办公用房以及居民区多达90万平米，由城投公司代表政府进行拆迁，接近完成政府最大化承担拆迁问题，企业风险已最小化，关键是地块交付的时间能否及时项目地块属性总结：城市中心、具有强势资源的大规模高容积率项目作为遵义最大的旧城改造项目，本项目的开发需符合项目各方主要参与者的目标综合体具有高形象、标志性的特点，可以成为“城市名片”，提升城市形象、张扬城市个性，使所在城市的居民产生归属感，同时也可展示开发商实力，实现开发商品牌增值综合体可以提高土地使用效率，节约土地，增加公共空间，带来土地增值，同时通过三维立体交通系统，解决一部分交通问题综合体能产生聚集规模的效应，吸引大量投资、企业及商家，推进城市的现代化和国际化，满足市民的高档消费和居住需求，成为城市新的增长极中天关心的问题：各物业类型如何配比？合适的商业体量是多少？在现行土地增值税政策条件下，如何控制开发节奏？如何打造住宅产品的性价比？商业街区如何规划？如何使项目与旅游、文化整合到一起？四线城市中心强势资源大规模紧凑型综合体成功开发问题模式一：以商业为核心功能的发展模式officeshopping(主)+hotel……apartment案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城深圳华润中心深圳华润中心北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。时机：区域可开发用地极少，区域对商业的需求旺盛项目交通：深南中路从该项目北边穿过，交通非常便利，周边有31条公交车经过，地铁一号线深圳大剧院站与项目打通，地铁客流就可以直接通过通道进入“万象城”内。开发商华润实力雄厚，具有很强的号召力，整合了各方面的优势资源，保证了华润中心的成功日本福冈博多运河城——位于博多与天神的中间地带屹立在那珂川河畔的大型综合商业设施商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。犹如都市中的一个多元化未来都市，包罗万象，其乐无穷旅游业发达的福冈高档商业项目缺乏，商业市场呼唤更新换代，博多运河城在当时背景下顺势而生开发商的雄厚实力、优越的地理位置、良好的交通可达性是博多运河城成功的关键因素广州中信广场中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，是广州的标志性建筑之一，出租率一直在95%以上。超高层写字楼部分楼高：80层，标高333米；单层面积：2500㎡；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。广州日趋成熟的商务需求是中信广场成功的前提条件中信广场地处广州核心商务区，交通便捷，可视性和标志性都非常好深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，是深圳的商务中心。写字楼69层甲级写字楼(单位面积由127平方米起，全层共2,161平方米)34部进口"三菱"升降机及2部运货升降机城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代，产业簇群已形成，写字楼市场有客户（产业）支撑优越的地理位置，城市的商务/金融区中心/未来商务核心区；区域具有较大的发展潜力；具有良好的可视性和标志性shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%。上海是重要的入境口岸国内旅游人数的增加’99《财富》论坛、APEC系列会议和第35届亚行年会等国际会展的成功举办促使国际会展和旅游的不断增长世博会筹办过程中的需求拉动和大型国际活动的作用国际品