商业地产前期操作要点1、认清商业地产开发的本质本质1.商业地产是一种开发、投资、经营三位一体的行为贯穿商业地产全过程的行为有三种，一种是开发商的开发行为，一种是中小投资商的投资行为，还有一种是经营商户的经营行为。我们作为项目的开发商不仅要履行第一个行为过程，还需要确保后两个行为过程的正常进行。这就需要我们具有较强的统一的招商管理能力，统一运营管理能力，统一营销管理能力和统一的服务及监督管理能力。当然这四个能力的背后需要我们大量的硬件、软件等各种资源和资金的有力支撑。开发行为→投资行为→经营行为本质2.商业地产开发需要满足四个主体的利益诉求商业地产整个投资开发链中实际上有四个主体，分别是开发商、投资者、商户和消费者，只有保证四者都满意，整个项目才具有持续的盈利能力。针对开发投资者主要涉及科学的经验租售管理策略，针对商户主要涉及良好的服务监督及管理，针对消费者主要涉及树立品牌形象，营造良好的商业氛围。这几份工作缺一不可，否则可能导致某个主体的利益受到损害，从而导致整个利益链的最终崩裂。开发商→投资者→商户→消费者2、商业地产的市场发展条件欧美国家市场发展条件的主要判断元素为人均GDP，城市家庭汽车拥有量和公共交通条件。在国外人均GDP3000—4000美元时，家庭汽车拥有率15%--20%，商业地产才开始进入发展阶段，人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60%，才是成熟发展阶段。而亚洲和中国等主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等等。实际上，对于我们来说并不是该不该上这一商业地产项目的问题，而是应该采取何种产品形式上、上多大规模的问题，这就需要我们结合当地的市场状况和自身实力来决策。3、商业地产投资开发商的条件作为投资者，我们在商业地产项目开发之前，必须在资金、人才、经营模式、投资方式和获利方向、主控方与政府的关系这五个方面作出正确的战略选择。条件一：资金商业地产开发，尤其是投资者建造大型专业MALL购物城，除了基建资金，还必须有充分的预留资金，用于二次装修和核心经营项目投资，以及培育市场和承受风险的资金准备。因此资金运作时商业地产项目的核心条件，且公司高管有权知晓并配合这一核心条件开展各项工作。条件二：人才我们作为投资者要有自己的核心经营思想和经营班子来主导商业地产项目的策划和经营，并有一批不仅具有丰富商业业务知识、物业管理知识，而且具有规划创新能力和招商操作能力的人才。员工的激情需要动力的激发，那么动力来自科学、完善、诚信的人性化的管理模式。条件三：经营模式商业地产经营模式有两种：一是以管理为主导的传统模式，投资者不参与项目的经营，项目的经营策划和招商委托中介公司包办，日常的运营、保安、保洁、维修保养委托物业管理公司进行。二是以经营为主导的创新模式，投资者以自营、参股等方式参与大型商业地产项目核心功能项目的经营，以核心功能项目来整合、带动整个购物中心的经营。条件四：投资方式和获利方向利润是投资者追求的最终目的，投资者在开发建设商业地产项目之前，必须根据自己的经济实力、经营能力等实际情况，理性地选择投资的方式和获利的方向。条件五：主控方与政府的关系作为大型商业地产项目与政府的良好关系可以争取一个良好的购物和竞争环境。这一方面反映在与政府关于城市布局、产业布局、商业布局等方面的沟通，以确保商业项目在交通上的便利和选址上的合理。另一方面，开发商还应该跟踪调查所在城市的消费、收入等基本经济因素，了解市政规划的倾向，紧跟政府的脚步，让政府理解、明确项目在提升商业层次、增加就业方面的带动作用，如忽视政府作用盲目上马，会造成商圈过分重叠，这种恶性竞争不但会造成资源浪费，还会使后期运营困难。二、问题部分商业地产虽然是块大蛋糕，但是我们知道市场并非如此简单，相比住宅，它需要面对更多的参与对象，如果我们将住宅开发比作B2C，那么商业地产开发就是B2B2C，第一个是投资商，第二个是经营者，第三是顾客。利益环节增多，可控的风险必将增多。因此，在入局之前，牢记如下八个困扰开发商的问题，它可能会帮助我们迅速扫除入局的障碍。问题一：我们是否能将一切风险变得可控？商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会，我们作为开发商必须认识到这里面的风险和陷阱。风险主要来源于开发商没有经验和缺乏这方面的专业人才以及专业化的顾问公司。最重要的是，虽然商业地产是一个传统行业，但是，它面临着新时期要求的变化，导致经济结构的变化。需要开发商具有高度的商业敏感度，重视专业技能和科学的态度，以及对待投资招商的谨慎。问题二：你是否在跟着“大势”走？我们开发商业地产单打独斗是不行的，得跟着当地政府的宏观规划行动，不可逆势而为。商业设施开发的选址，要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建足够数量的停车位，还需要城市交通系