05-1.影響土地使用的因素05-2.土地使用計畫的內容05-3.土地使用區位理論（四）都市生態學理論（1）同心圓理論（ConcentricZoneConcept）I、環形區：即由商店、戲院、旅館及辦公事務大樓等土地使用所組成的中心商業區。II、轉變區：由一等公民持有的高級住宅、公寓以及部分已改變用途的古老住宅建築物所構成。III、工人住宅區：即提供都市工人、藍領階級等居住的主要區位。IV、一般住宅區：為提供中等家庭及一般白領階級居住的大規模住宅區。V、通勤住宅區：位於市郊區，由於有便利的運輸條件及良好的環境品質。因此，為中等或高等收入的通勤者之居住所在。（2）扇形理論（SectorConcept）（3）多核心理論（MultipleNucleiConcept）活動間的互補性，造成空間區位分布較接近。聚集的經濟效益，使同性質的產業彼此聚集。對一般性活動有害的土地使用，也會聚集形成另一種活動核心。地價的高低，促使某些活動區位產生分化作用。05-4.土地使用計畫的規劃作業承載量分析（CapacityAnalysis）依據區位適宜性分析結果，考慮各種適合的土地使用等級、分類及土地的承載量，通常以每英畝土地可容納的住宅單位或員工人數表示之。土地使用設計替選案（AlternativeTrialSchemesforLandUseDesign）整合用地區位、空間需求和土地供給等條件後得之方案，此處的土地的供給條件以承載量和適宜性為代表，作業結果必須包含各種面積的試算。土地使用計畫設計（DesignofLandUsePlan）包含指導系統的設計、土地使用模式的研擬，以及替選方案的評估及選擇等作業。一、一般原則（一）工業區應鄰近住宅區，以降低通勤往來的交通旅次，工業區之間亦需有主要公路聯絡，以利物料流通。至於恰氏另主張應避免工業區位過度集中，以期分散污染源的觀點，與現行環境保護政策中「集中處理」的原則已不盡相符。（二）住宅區應鄰近就業與休閒區位，並應提供大眾運輸或主要道路系統。住宅社區的規劃，應提供多樣化的住宅類型，適當的社區密度。（三）購物或娛樂中心、文化或文教設施用地或大型體育場所等，應鄰近住宅區並需提供便利的大眾運輸系統。（四）社區公用設備系統與遊憩系統，應有合宜的服務水準，並選擇交通便捷且開發成本較低的區位。（五）戶外空間與環境規劃應充份考慮生態保育及善用自然環境條件，並避免開發環境敏感地區。二、區位標準在一般原則中所提及的描述性用語如「近便」、「便捷」、「適當規模」、「適合的密度」，將可能隨著都市規模、社區價值或政策目標的不同而有所調整。因此，上述規劃作業中的用語，應是「相對的」的感覺。而非「絕對的」數值。三、近便標準至於一般原則中，部分可用時間和距離衡量的規劃項目，如「靠近」、「容易的步行距離」等用語，恰賓曾以一個十萬人人口的都市為例，說明各種土地使用的設計標準：四、作業標準土地使用計畫的目標，除了近便的要求之外，尚必須確保健康、安全和寧適的環境以及兼顧公共利益因素的考量。目前有關環境品質的相關指標，如塵霧、噪音、閃光、氣味等公害因素。1952年哈洛（DennisO’Harrow）的研究成果，大多僅應用於工業區位的選擇。近年來則已廣泛應用在運動場所、購物中心，文化中心等設置區位的審查作業中。由於作業標準有科學化的數值作為依據。確有其正確、客觀的優點，但是土地使用規劃作業的要求也將因此而更趨嚴格與複雜。此外，也需要更多的科技知識、資料與特殊裝備，甚至更繁複的審查流程，這些無疑的都將成為土地使用規劃作業領域的新挑戰。END