XX市投资咨询中心编制-PAGE\*MERGEFORMAT63-第一章项目提要1.1项目名称某物流园建设工程1.2承担单位某汽车运输集团有限公司1.3建设地点某市1.4建设性质新建1.5建设内容及规模本项目总用地面积为143亩（折合约95332m2），总建筑面积26856m2。根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区域，一是仓储区17485m2(其中冷冻冷藏库4371m2)，集存货、理货冷冻冷藏功能，年储存量4万吨；二是物流商务中心9346m2，为11层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能；三是货运车辆停车区40000m2，车位106个，满足进出车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡25m2，配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等），并配套建设市场信息系统。项目建成后，年交易量可达22万吨。1.6建设期限2009年08月～2010年12月1.7总投资及资金筹措本项目总投资5680万元，其中：工程费用3253万元，工程建设其他费用2019万元，预备费用187万元，专项费用221万元。其资金筹措方式为：自有资金2840万元，申请银行贷款2840万元。1.8项目效益现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速某新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进雁峰区工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。1.9主要技术指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总规模万吨222用地面积亩143折合约95332m23总建筑面积m226856其中仓储区m217485其中冷冻冷藏库4371m2综合服务区m29346通道出入卡m2255容积率0.456建筑密度%19.47绿地率%28.58项目总投资万元56809投资利润率%22.4610投资利税率%27.1511财务内部收益率%22.20所得税前投资回收期年5.89所得税前财务净现值万元3612所得税前12财务内部收益率%17.35所得税后投资回收期年6.64所得税后财务净现值万元2038所得税后13盈亏平衡点%59.75第二章项目建设的必要性和可行性2.1项目由来现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。某省某汽车运输集团有限公司是一家以道路客运、物流为主业的专业运输企业，是某地区运输规模最大，线路覆盖面最广，管理服务较为完善的大型专业运输企业。鉴于以上因素，该公司为利用现有的运输规模，进一步完善自身的物流体系，拟在某市白沙洲大道与铜桥港交汇处建设某市某物流园，完善基础设施及服务功能，并配套建设信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。2.2项目建设的必要性(1)项目建设是引导和转化某市潜在物流需求的需要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然某市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”