摘要：房地产开发项目有着周期长、风险大、收益大的特点，对于企业来说，要想在激烈的市场竞争中获得不败地位，就需要针对不同的风险作出分析，并制定对应的措施。如何最大程度的规避房地产项目的风险，这是追求利润最大化必须解决的一个前提。在实际房地产项目的操作过程中，应该根据实际情况，合理的优化各种风险管理措施，提前发现风险、尽量规避风险、妥善处理风险，将因为风险而造成的损失降到最低。关键词：房地产开发;风险类型;问题;措施房地产项目开发的风险在于开发商在项目开发后的结果与预期收益的差别，目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业面临的风险有很多种，而如何做好风险防范，对于一个企业的生存发展来说十分重要，以下将展开详细探讨。一、房地产开发存在的风险类型和风险产生的原因1.环境风险环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。2.技术风险科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时代发展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。3.决策和管理风险决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。一旦在决策和管理过程中出现意外，将会造成无法评估的损失。高层指导方针、战略思想可能造成的项目决策失误、盲目开发建设，带来的后果将不堪设想。这也是开发项目过程中存在的最大风险。产生这些风险的主要原因有以下几个方面：(1)位置的不可移动性;(2)资金投入大，投资规模大;(3)开发周期长;(4)经济水平的制约作用;(5)市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。二、房地产开发风险应对措施1.风险回避风险回避主要是在房地产开发的过程中，管理者必须对风险以及可能损失做出一个初步的估计和权衡，也就是风险发生的可能性。它是在房地产开发的过程中，管理者经过权衡风险带来的损失与冒险所获利益相比较，迫不得已中止开发项目，或者改变方案，从根本上消除风险隐患。风险回避虽然能避免重大损失，但同时也失去了投资获利的机会，是一种比较消极的防范手段。通常只是在未来可能发生的风险带来的影响太严重，没有其他办法的时候，才建议采用风险回避这种应对措施。2.风险控制风险控制指的是管理者采用积极的策略减少风险发生的概率，尽量将风险和损失降到最小。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。3.风险转移风险转移是开发商通过一定的措施和安排将风险转移给另一方，减少企业的损失。与风险回避不同，风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承担，风险回避是放弃项目开发;风险转移与风险控制也有不同，风险转移是将风险直接转移出去，风险控制是自身调节风险因素。开发企业通过转移风险得到保障，是目前普遍应用的一种有效手段，比如保险合同就是经常运用的方式。开发商可以根据所开发项目的具体情况，采取适当的形式转移风险。4.风险自留风险自留指的是房地产开发商将一些难以避免或者最终不能控制的风险留给了自己，但是前提是不影响大局的利益，且风险能够为企业带来较大的利益。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。5.风险利用风险利用是在开发项目的过程中通过利用风险来为企业赢取利益的方式。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。比如在经济危机时期，楼市滞销，地产价格大跌，但是开发企业反而在此时大量拿地开发，等到经济形势好转时获利丰厚。三、房地产开发风险管