http://www.xinshidyule.commlk摘要对于房地产建设项目,其基本特点是投资大、工期长、参与主体多、组织关系复杂,在项目建设过程中不确定性因素多,还要受到有关政策变更的影响。所以,房地产开发项目在实施过程中将面临各种各样的风险。房地产开发的风险管理就是最大限度地降低风险的决策过程,风险管理决策过程包括识别、评估、处理及事后评价几个阶段。本文主要探讨房地产开发项目中风险管理及控制措施。中国论文网关键词房地产风险管理控制一、房地产开发项目风险管理概述房地产开发项目风险管理主要阶段是:在识别、估计和评价三个阶段。在识别、估计和评价了风险之后,就要着手研究如何有效地应对和控制风险,也就是选择那样的一些办法来避免损失和控制损失的对策,并评估各对策的成本与后果。在实施过程中,每个施工单位根据风险管理的总方针和特定目标,选择最佳组合的管理对策,使之达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。房地产开发项目风险控制对策,是指在处置开发过程中的可能风险,采取各种有效措施避免或减少损失。这种处理技术的主要特征是:力图避免或减少涉及风险各方所面临的损失及其影响,具体方法有通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段,消除或抑制风险因素,防止风险事件发生,尽可能地将风险损失减少到最低限度,一般在损失发生前实施。风险回避是指直接避免能导致风险的事项和活动,以消除可能发生的损失。二、房地产开发项目风险管理控制对策1.风险回避所谓风险回避,是指设法中断其风险源,避免风险的发生或遏制其发展。如果项目风险发生的潜在威胁可能性很大,不利的后果非常严重,项目管理班子又没有好的办法加以解决,甚至保险公司亦认为风险太大拒绝承保时,为避免巨大的人员伤亡和巨大的经济损失,主动改变项目目标或放弃项目而避免风险,是一种明智的选择。风险回避包括两种方式:先期回避和中途放弃。这两种方式都是基于承担或继续承担风险的成本将大大超过回避的可能费用这样一种认识。前者如拒绝承担某高风险项目,即避免了这个高风险项目可能导致的损失。后者如原先承担某项目,中途中止合同。通过回避来消除风险的做法并不常见,一般来说,最适宜采用回避技术的有两种情况。第一,某种特定风险所致的损失频率和损失幅度相当高;第二,应用其它风险管理技术所需成本也超过其产生的效益。回避风险是管理和控制风险的一种有效的、普遍应用的方法。通过回避风险,将从根本上排除风险来源和风险因素,从而避免可能产生的潜在损失和不确定性。直接回避某种风险是处置该风险的最简单易行的办法,也是最具彻底性和经济性。2.损失控制损失控制是在愿意承担风险前提下采取各种措施,减少损失频率,降低损失严重程度的控制技术。虽然损失控制和回避风险都是以风险单位为处理对象,而非以财务手段(如设立基金)来消纳损失,但损失控制是要积极改善风险单位的特性使之能被接受,而不是如回避风险那样消极地放弃或中止。损失控制包括两个方面的工作:减少损失发生的机会即损失预防和降低损失的严重性即遏制损失加剧,设法使损失最小化。损失预防是一种事前的、积极的风险控制技术,即采用各种措施努力消除造成风险的一切原因,以达到减少损失发生次数或是损失不发生的目的。在签订施工合同时,业主要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力,而承包商要求在合同条款中赋予其索赔权利也是为了防止业主违约或发生种种不测事件。损失减少是指在风险损失己经不可避免地发生的情况下,通过种种措施以遏制损失继续恶化或局限其扩展范围使其不再蔓延或扩展,也就是一种事后的风险控制技术,它试图通过一系列措施来降低损失的严重程度,使发生损失的影响减到最小。3.风险自留风险自留是指既不回避也不转移风险,而自行承担风险即损失发生后的直接财务后果。自留风险是处理风险的最普通的方法。这种手段有时是无意识的,即当初并不曾有意识地采取某种有效措施,以致最后只好由自己承受。但有时也可以是主动的,即经营者有意识、有计划地将若干风险主动留给自己。这种情况下,风险承受人通常已经做好了处理风险的准备。这种无意识或低估将风险及潜在损失承担下来的情形称为被动自留。有意识、有计划的风险自留则称为主动自留。被动自留风险基本上是风险评估不力或疏忽大意的产物,它必然会对风险处理者产生不利的影响,因此必须避免被动自留风险。作为一类风险财务技术的风险自留,主要是指主动自留风险。风险自留在一些情况下是唯一可能的对策。有时企业不能预防损失,回避又不可能,且没有转移的可能性,企业别无选择,只能自留风险。但是如果自留风险并非唯一可能的对策时,风险管理人应该认真分析研究,制定最佳决策。4.风险利用所谓风险利用是指利用人们追求安全、畏惧风险的心理,依靠自身的实力和强大的风险管理经验,主动参与确实存在风险的开发活动,兴利抑弊