主要内容1.房屋维修与管理1.1房屋完损等级1、损耗因素：气候因素地质因素生物因素人为因素2、房屋完损等级划分:完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房3、房屋完好率和危房率计算:4、房屋维修养护意义:延长房屋寿命，增加房屋住用安全性能，改善住用条件与质量，有利于促进房屋保值增值，为业主、物业管理企业和国家带来直接的经济效益。完善房屋使用条件，保障使用安全，维护业主的权益。1.2房屋维修养护类型及责任1、房屋维修养护类型:小修工程中修工程大修工程翻修工程综合维修工程2、房屋维修养护责任:赔偿性维修责任保修性维修责任改善性维修责任救灾性维修责任1.3房屋维修养护管理物业管理建立房屋巡视制度和报修制度，并确定其工程类型是一项经常性基础工作，是维护和修缮的依据。对于合理安排维修资金，编制维修计划，延长使用年限有重要意义。1、加强房屋使用监测查勘:建立房屋巡视制度和报修制度及时评估鉴定，确认维修工程类型2、建立房屋维修资金储备3、推行限时维修服务4、强化维修安全质量管理5、加强维修环境卫生管理1.4房屋维修考核与评价房屋维修考核评价的标准房屋维修考核评价指标2.物业设备管理在中国400多亿平方米的既有建筑中，95%以上是高能耗建筑,而每年新建的近20亿平方米房屋中高能耗建筑占80%以上。在既有建筑中推进节能工作十分重要，直接关系着国家节能减排大政方针的有效实施。作为管理庞大不动产的物业管理行业,有条件也有责任在推动既有建筑节能减排中做出积极贡献。当前通过改善物业服务推进建筑节能主要有三种途径：一是物业服务企业在项目开发建设阶段提前介入；二是在所管项目的日常管理中，注重做好设备的维修保养，提高能源效率；三是在管理中主动排查高能耗设施设备。加强物业设备管理的意义一是在管理方面的受益。从决策的角度出发，对物业设备管理中的决策问题进行分析，提高用科学方法进行决策的意识，使管理能力有质的提升，这是物业服务企业追求的科学管理。二是在成本方面的收益。提高企业的工作效率，为物业设备管理提供决策依据,节约人力成本，使物业保值增值，为物业服务企业节约资金，提升企业的竞争力。2.1物业设备管理的特点和现状物业设备管理的目标安全性可靠性经济性舒适性物业设备管理现状对设备的管理不科学、不经济设备管理工具功能不齐全设备管理理论基础设备管理目的是提高设备的综合效率、追求寿命周期费用的经济性、实现企业生产经营的目标，通过运用现代科学技术、管理理论和管理方法，从技术、经济、管理等方面，对设备寿命周期的全过程进行综合研究和管理。其中设备寿命过程包括规划、设计、制造、购置、安装、调试、使用、维护、修理、改造、更新到报废。技术：对设备硬件所进行的技术处理,是从物的角度控制管理活动。经济：对设备运行的经济价值的考核,是从费用的角度控制管理活动。管理：从管理等软件的措施方面控制,即从人的角度控制管理活动。三个侧面设备管理发展趋势管理设备信息化趋势设备管理社会化、网络化、专业化趋势2.2物业设备管理一、建筑卫生设备设施1、给排水设备设施系统（1）房屋给水设备设施（2）房屋排水设备设施（3）房屋热水供应设备设施2、房屋卫生设备设施3、房屋消防设备设施4、房屋供暖、供冷和通风设备设施（1）房屋供暖设备设施（2）房屋供冷设备设施（3）房屋通风设备设施二、房屋建筑电气工程设备设施1、房屋供电及照明设备设施2、房屋弱电设备设施3、房屋防雷及接地装置4、房屋运输设备设施（1）电梯（2）自动扶梯物业设备设施管理内容二、设备设施维修养护管理（一）维修养护类型1、日常性维修养护2、定期检查保养（二）维修养护原则1、重在预防性保养。2、定人定机保养。3、及时排除故障。4、严守操作规程。（三）维修养护管理程序1、设立维修中心2、掌握设备故障（自动监测、日常巡查、用户报修）3、拟订维修清单4、编制维修方案5、采购设备配件6、控制方案执行物业设备设施管理制度2.3物业设备管理主要决策问题物业设备维护外包决策研究外包对象选择经济性、及时性、互惠性、精简性、安全性维护外包服务商选择外包服务商绩效评估物业设备选型决策研究规划决策、设计制造或选型采购、安装调试、初期管理、使用维修、改造更新、调剂报废七个阶段。设备管理的目标是,追求寿命周期费用经济性,提高设备的综合效率。合理的设备选型,可以降低企业的成本。合理的设备选型,可以提高设备后期使用综合效率。合理的设备选型,可以避免后期的频繁改造。物业设备更新决策研究物业设备更新是指用新的设备替换旧的设备，或进行现代化改造，前者是设备更新最主要的形式。在更新设备时,优先选